reits的中国路径.ppt

* 谢 谢 大 家！ * “汇聚力量，创新景象”——领汇 * 领汇全球发售之主要参与方 管理人：领汇管理有限公司 物业的卖方：香港房屋委员会 基金单位过户处：香港中央证券登记有限公司 受托人：汇丰机构信托服务（亚洲）有限公司 联席全球协调人、配售经办人及联系上市代理人：高盛（亚洲）有限责任公司、香港上海汇丰银行有限公司、瑞士银行 独立物业估值师：世邦魏理仕有限公司 主要往来银行：香港上海汇丰银行有限公司、恒生银行有限公司 * 领汇“发售通函”概要 领汇的优点： 业务重点明确；（因为房地产投资信托基金不得从事房地产方面以外之业务，或拥有重点非房地产资产。） 每个财政年度分派相等于可分派收入总额的100％；（房地产投资信托守则规定，房地产投资信托基金于各财政年度的分派至少为经审核税后收入净额的90％。） 与直接投资于房地产相比，资金流动能力大增； 管理人受证监会持续发牌认许及监管；及 具有法定及监管企业管治机制，并由独立的受托人监督内部企业管治机制。 * 领汇“发售通函”概要 领汇之分派声明： 2005年11月25日至2006年3月31日，除非发生不可预见之情况外，按最高发售价计算，年度分派收益率为5.53%，或以折让后最高发售价，则为5.83%。 截至2007年3月31日，除非发生不可预见之情况外，按最高发售价计算，年度分派收益率为6.00%，或以折让后最高发售价，则为6.31%。 * 领汇“发售通函”概要 领汇之目标： 于全球发售完成后，领汇初步将投资位于香港之零售及停车场房地产，旨在自该等房地产赚取收入，为基金单位持有人提供回报。 管理人管理领汇之主要目标是为基金单位持有人之每个基金单位带来稳定分派，提供可持续长期增长之动力。管理人拟透过多项投资及业务策略，将庞大且分布全港之房地产资产组合发挥最大效绩及提高整体素质，以达成上述目标。 * 领汇“发售通函”概要 领汇之收购安排： 根据收购协议，于全球发售完成后，领汇将以全球之集资款项向香港房委会收购该等物业。就购买该等物业应付香港房委会之购买代价之金额相等于全球发售之集资款额加上未行使超额配售权令香港房委会所收益之代价基金单位，再加上透过贷款融资将予提供之约122亿港元资金。 根据收购安排，管理人之全部已发行股本将以信托之方式由受托人代领汇拥有，并为基金单位持有人之利益而持有。 * 领汇“发售通函”概要 领汇之该等物业： 领汇收购该等物业后，以内部楼面面积计算，其将为香港最大由单一业主持有之零售物业组合持有人。该组合包括180项物业，其中149项是综合零售及停车场设施，2项为独立零售设施，29项为独立停车场设施。 该组合内零售物业之内部楼面面积约为960,000平方米，估计占香港零售物业总面积9.1%。零售设施之平均租用率为91.4%。 该组合内约有79,000个泊车位，估计占香港商业泊车位总数之13.7%。停车场设施之使用率为72.9%。 截至2005年3月31日止一年内，零售及停车场业务共带来3,696百万港元收入。 * 领汇“发售通函”概要 领汇之架构概览： * 领汇看点一：多收了三五斗 领汇上市一波三折，可谓好事多磨。 2004年，在总额30亿美元的领汇基金的发行中，有超过50万香港居民申请认购，包括机构投资者在内总申购额高达760亿港币，在资金全部到位且投资者也拿到所购单位之后，发售计划因为诉讼而夭折，政府不得不将款项退还给投资者。 在解决了相关问题后，推出了退股机制的领汇2005年重启上市。 领汇在获得19倍超额认购后顺利上市，并引燃了香港近期的REITs热。如果不计超额配售的基金单位，领汇2005年上市融资额不过198亿港币，显然低于2004年的213.6亿港元。然而，值得注意的是，房委会今年从分拆领汇实际套现的资金却比去年要多出22亿港币。奥妙在于，领汇充分运用财务杠杠从银行获得了122亿港元贷款，负债比率从去年的28％上升至今年的36％（香港最高45％）。这一年的等待显然没有白忙。 * 领汇看点二：为内地离岸REITs打开了空间 墙里开花墙外香，领汇上市的意义远远不只是“多收了三五斗”。 2005年6月17日，香港证监会发布经修订的《房地产投资信托基金守则》，撤销了香港房地产投资信托基金投资海外物业的限制，允许房地产基金投资世界各地房地产项目。香港证监会此举，为内地物业通过离岸REITs到香港上市打开了空间。 11月24日，盛传已久的越秀投资（0123.hk）发布公告，确认越秀投资的房地产投资信托基金即将在香港上市，预计募集20亿元港币。