内环内类住宅市场研究.ppt

装修标准：所有房间均配备高级欧洲设计品牌，所有室内地坪铺设大理石连同地热系统。 项目 售价 租金 备注 翠湖一期 8-10万元/平方米 1.8-2万元/月 　 时代豪庭 　 1.8-2.1万元/月 基本满租，凯信运营5年，入住率从50%提升到95%以上。 周边住宅市场： 项目启示： 项目启示： 尽管该项目为烂尾楼改造，业主几经更迭，但凭借无可复制的地段，以及雅诗阁的品质打造，仍然支撑其较高的售价。 典型个案介绍 ——海珀旭辉 项目地址：徐汇区东安路800号 产品组成：绿地中心总建建筑面积65万方，项目包括一期（2栋标准办公+商业）和二期（标准办公+住宅+酒店公寓+高端商业组成） 海珀旭辉酒店公寓属于二期项目。 4月7日该案场举办兰博基尼巡游慈善派对海珀之旅 项目即将推出2栋办公产权的酒店式公寓 酒店公寓基本参数： 两栋23层酒店式公寓 目前项目在建 ，预计2013年底交房单套面积：61平方米和91平方米 项目为纯投资，售后由开发商统一经营包租 酒店公寓情况：为纯投资，售后由开发商统一经营包租 品鉴活动现场 现场讲解彩钻 慈善拍卖现场 兰博基尼巡展 哈雷摩托车展 哈雷摩托车主合影 酒店公寓品鉴会现场 市场总结： 市中心尤其核心地段的酒店式公寓，地段的稀缺性往往能够弱化产品本身的缺陷，在整体市场商住倒挂的情况下，售价也能高于同等品质的办公楼。 但是由于此类产品在功能性以及购买力上，面对的客户群相对于同等区域的办公楼以及郊区小面积酒店公寓要窄的多，因此也大大影响了其销售速度。 因此在市中心作此类物业开发时要均衡考虑以上因素。 THE END THANKS 内环内类住宅市场概况 全佳全斯美德 2012-4-10 1、内环内类住宅成交走势（2009-2011年） 2011年内环内供销两旺，主要原因是二十一世纪大厦类住宅房源整体成交，成交量且成交价格高，因此推动整体市场。 2、内环内类住宅典型案例分布图 香港名都 二十一世纪大厦 国信世纪海景 济南路8号 华丽汇景天地 御华山大厦 海珀旭辉 典型个案介绍 ——御华山大厦 项目地址：华山路328号 御华山位于华山路，与希尔顿酒店和静安宾馆相邻，附近有16个外国领事馆，15个5星级酒店； 项目距离南京西路、人民广场CBD近，周边写字楼、商场林立，楼宇品质高，如会德丰广场、越洋国际、恒龙广场、梅龙镇广场和嘉里国际等。 人民广场 陆家嘴 土地属性：C,静安南京西路板块，交通便利，配套齐全，商业氛围浓厚。 周边交通便捷，距离延安高架500米以内，地铁：1号线常熟路站，2号线静安寺站，7号线静安寺站、常熟路站； 御华山大厦 安保系统 24小时保安巡逻，车辆出入一卡通，小区闭路电视监控 智能化设施 电梯可视对讲系统，电梯及进户IC卡 电梯品牌 三菱 供热系统 大金变频中央空调 供水系统 循环变频水箱 外墙 大堂:埃及进口石才红龙玉、贝沙金等 走廊:埃及进口石才红龙玉、贝沙金等 电梯厅:埃及进口石才红龙玉、贝沙金等 进户门 高级实木门 窗材 双层客呼吸式中空玻璃 外墙材料 幕墙; 大堂 埃及进口石才红龙玉、贝沙金等 走廊 埃及进口石才红龙玉、贝沙金等 入户?门 高级实木门 窗? 材 双层客呼吸式中空玻璃 体量 占地5838m2 总建面积24004m2 总户数52户 物业类型 酒店式公寓 户型面积 7-29层：一层两户327、407m2 30-35层：一层一户757m2，顶层为1202m2 大平层 装修情况 毛坯 规划:由地下3层和地上39层高的建筑组成，设计了三梯两户与三梯一户的格局 土地属性 指标 与城市核心区的距离 　 　 与延安高架的距离 　直线距离300米左右 到人民广场距离 　3.1公里 到陆家嘴距离 　6.2公里 交通 　 快速道路 　延安高架、内环高架桥 地铁站点 1号线常熟路站，2号线静安寺站，7号线静安寺站、常熟路站 周边办公　 　 　 南京西路CBD 会德丰广场、上海嘉里中心、中信泰富广场、梅龙镇广场、越洋广场等甲级写字楼集合地。 人民广场CBD 天安中心、明天广场、来福士广场、仙乐斯广场等 周边生活配套 中小学 女子十三中学 交通大学 公园绿化 华山绿地 医院 医院、等级、距离 　华山医院 小区内部配套 会所有室内泳池、健身房、桑拿房、多功能宴会厅、餐厅 项目配套：位于市中心核心地段，周边办公、商业氛围浓厚，历史建筑多，具有文化底蕴 御华山样板房A户型8楼平面图4室2厅2卫1厨 327.00㎡ 御华山样板房B户型8楼平面图4室2厅2卫1厨 327.00㎡ 产品配比：7-29层一层两户327m2、407m2； 30-35层：一层一户757m2 ；顶层为1202m2 大平层。 单体与外立面：采用全玻璃可呼吸式节能幕墙，可拥有360度无遮挡环城视野