分时度假与产权式酒店.pptVIP

三、其他全球分时度假交换系统 DAE达安国际度假交换公司 DAE达安国际度假交换公司介绍Dial An Exchange，简称DAE, 1997年成立于澳大利亚的黄金海岸 DAE的总部设在澳大利亚的黄金海岸，是DAE的国际营运支持中心。其度假村/酒店交换资源遍及全球近70多个国家，已有一千多家度假村加入DAE系统，会员数达到25万个家庭，在中国有8家加盟DAE交换系统，全球办事处有8个。 2007年达安国际度假交换（亚洲）有限公司正式进军亚洲市场 * 一、分时度假 1、概念： 分时度假(TIMESHARE)就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。　　 分时度假概念具有两重含义：一个是分时使用权，一个是度假时段的交换。　　 分时度假是一种将房地产业、酒店业、旅游业完美结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享。 2、起源： 20世纪60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产生。 　　在美国的发展： 70年代中期，美国经济衰退，泡沫经济造成了大量房地产积压。为处理积压与空置，充分盘活闲置房产，美国从欧洲引入分时度假概念，取得了巨大成功。1977年美国95%以上的度假物业是由其他房地产开发项目改造过来的，美国目前已成为世界上分时度假产业最发达的国家。 3、分时度假交换的产生： 当分时度假概念在美国获成功之后，经营者们很快就发现一个问题： 即复制欧洲而来的分时度假产品过于僵化、缺乏灵活性，人们一 旦购买之后，只能年复一年的在同个度假地度假。 为了解决这个问题，有人就在分时度假的基础上进一步拓展开发出分时度假的交换系统，使拥有度假房产使用权的客户可以将自己的度假房产使用权通过交换系统换取同等级别但位于其它地区的度假房屋使用权。在80年代初期，分时交换的概念又从美国传播到英国和西班牙，使分时度假进入了一个崭新的发展阶段。 4、分时度假的优势： 对于 购买者： 　　1）可以用低廉的价格购买到居住条件很好的房屋。如果没有这种销售方式，有的人买了别墅实际上一年也只能住几个星期，其它时间都是空置，还要雇人看房。更多的人则买不起第二套房屋； 　　2）可以享受到良好的酒店式服务和适宜的旅游服务。 　　3）这种“第二套住宅”是居民家庭财产的一部分，其使用权（有的是分割的产权）可以抵押或继承，也可以出售或转让。 对于开发者： 1) 它可以使得这种房屋卖出更高的价格。 在美国一般都相当于原来卖价的四倍，如一套原来只能卖25万美元的连体别墅，按时间分割以 后的卖价一般要高达100万美元，购买者还不觉得贵。(好的时段卖价3-4万美元，差的时段只卖1万’ 美元)　。　 2) 它创造出了新的消费市场，使得房子容易销售。 　　3) 大的分时度假集团公司发展到现在，有不少已经不是自己建房，而转向销售型与管理 型，其它企业只有加盟它们，才能有良好的信誉度和交换前景，而这些集团则靠管理 和销售获取超额利润。 如美国最大的分时度假（IResortCondominium International），2000年的销售额为4亿美金，而 其 利 润额高达1.9亿美金，是业绩良好的上市公司。 二、RCI全球分时度假交换系统及会员酒店、度假地 1、RCI全球分时度假交换系统： RCI(Resort Condominiums International)是世界上最大和最成功的分时度假交换公司。 RCI于1974年在美国成立，她是率先推行分时度假交换概念，以一个分时度假村单元与另一个相应的分时度假村单元进行