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北京密云水库项目土地评估报告 本项目包括：华溪园庭院别墅项目及水库主题公园酒店项目。其中水库主题公园酒店项目包含隔路相望的南北两个地块 一、项目基本情况 密云水库项目位于北京市区东北部密云县密云水库辖区内。密云水库宛若一块碧玉镶嵌在燕山群峰环抱之中，水面面积188平方公里，蓄水量43.75亿立方米，约占全县面积的十分之一，是北京的水源之都。如此辽阔的水面在华北地区首屈一指。目前，密云县森林覆盖率达57%，可称是净水、净气、净土的绿色公园。 项目距北京市区路线距离约80公里。由北京城区三元桥出发（见图3），沿京承高速公路至顺义出口（61公里），经顺密路、密关路（20公里）至项目地块，约60分钟车程。从溪翁庄沿密关路11公里到密云县中心地带。项目周边道路系统完善，交通基本便利。 图1：本项目在北京的位置 图2：本项目（华溪园别墅及公园酒店南、北地块）在密云的位置 图3：距北京市区的交通路线（80公里） 1、华溪园庭院别墅项目基本情况 华溪园庭院别墅项目居溪翁庄镇政府北侧及水库南岸之间（见图2）。在大坝路北侧。院内有小路通向水库。 项目区域内为坡地地形，中西部略高，北、南、东侧略低（见图4-9）。项目依山而建，居山之南坡，于北山有40米高差，南面向溪翁庄镇。 图4：华溪园庭院别墅项目google卫星地图（溪翁庄镇区域图） 图5：华溪园庭院别墅项目google卫星俯视图图（项目位置） 图6：华溪园庭院别墅项目google卫星侧视图（北向南方向） 图7：华溪园庭院别墅项目google卫星侧视图（西向东方向） 图8：本项目google卫星侧视图（南向北方向） 图9：本项目google卫星侧视图（东向西方向） 2、水库主题公园酒店项目基本情况 密云水库主题公园酒店项目，地处北京市政府定位的生态发展区密云县，东临密云水库、西临云佛山滑雪场，座拥在茂密的生态山林之中，享受着密云水库的滋润，空气清新湿润自然生态环境优美。 主题公园酒店项目包含隔路相望的南北两个地块。相邻为规划中的五星级度假酒店，为洲际酒店集团接管，下图为卫星俯视图及侧视图（南向北方向）。 二、地块现状 1、华溪园庭院别墅项目地块现状 依据已批的19,933平方米建筑面积，该项目由三块建筑面积组成： ⑴、现有的精装庭院式酒店别墅2500平方米。其中，已取得房屋产权证的1,743.43平方米，余下面积在产权办理中。室内外各项设备设施齐全。 ⑵、待建别墅15栋、居住户数49套，总建筑面积16,577.38平方米。 ⑶、还剩余855平方米建筑面积。 图10：本项目部分现状 2、水库主题公园酒店地块现状 地块现有建筑：山顶别墅两套，四合院（共98间房），以及锅炉房餐厅等多处设施用房；现有独立自备井、独立变压器、道路等配套设施；园内除有茂密的松柏林外，还种植了大量果树、品种繁多。 图11：主题公园酒店地块内外环境 三、规划指标及批复文件 1、华溪园庭院别墅项目的规划指标及批复文件 本项目占地31,415.97平方米。土地性质为住宅用地。使用年限70年。已审批的规划建面积19,933平方米，容积率0.58，建筑密度27.3%。绿地率42.5%，建筑控制高度≤22米。 图11：本地块现状规划图 主要批复文件及证件关键文件基本齐全，还需进一步查看原件，以规避风险 文件名称 1 国有土地使用证（京密国用2002出第01951号） 2 房屋产权所有证（京房权证密字第00200号） 3 建筑工程规划许可证（2005规划密建字0062号） 4 建筑工程规划许可证（2005规划密建字0080号） 5 建筑工程规划许可证（2005规划密建字0098号） 6 北京市规划委员会设计方案审查意见书（2005规密建附字0062号） 7 北京市规划委员会规划意见书 8 项目总图图纸 9 独栋住宅建筑图（部分截取） 10 三拼联排建筑图（部分截取） 11 四拼联排建筑图（部分截取） 12 密云县环境保护局（批复） 13 密云县地震办公室 14 密云县人民防空办公室 15 北京市公安局消防局 16 北京市水利局 17 密云县发展和改革委员会 2、水库主题公园酒店项目规划指标及批复文件 该项目包含一路之隔的南北两个地块。均为综合用地性质。南地块总规划用地面积180亩，另有400亩租期为70年的绿化山地面积。已由国际设计公司美国的WATG公司完成了方案设计（见图12）。北地块占地面积43亩，与南地块隔路相望，相邻即为规划中的五星级度假酒店，为洲际酒店集团接管，容积率可调（即该建筑面积指标可上调）；周边有可租用绿化用地。 表：主题公园酒店地块（南地块、北地块）项