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投资选择、人口结构与房价上涨 　　摘要：过去10年间，太仓市经济、人口结构都发生了明显变化，多个因素交织在一起，推高了太仓市房价，引发市民对房价持续上涨的担忧，但是通过对太仓市人口结构的变化、市场供求平衡等影响房价关键因素的分析，可以发现现有的条件不足以支撑太仓市房价持续上涨。 　　关键词：太仓；房价；人口结构 　　经济增长的同时，伴随着物价上涨，在过去10年间，物价上涨中的典型代表是房价上涨。房价持续过渡上涨带来了很多负面影响，不利于经济健康发展。为了维持经济社会稳定，控制房价快速上涨，国家出台了一系列政策进行调控，包括限购、限贷、征收房产税、加紧建设保障房、甚至直接限制房价等措施，但是市场反应不佳，从调控效果看，房价基本陷入了上涨――调控――上涨――调控的恶性循环，很多政策都没有达到预期的效果，房价离人们的心理预期也越来越远。 　　对于房价上涨，有很多观点，有人认为是城镇化促进了房价上涨，大量农村人口进入城市，住房需求增加，推高了房价；也有人认为是大量的货币供应，促使货币资金流向了房地产市场，成为天量货币的蓄水池；也有人从当前的土地制度出发，认为政府不断抬高土地转让的价格，推高了房屋的建设成本。无论是哪一个原因，一个事实就是，在过去多年间的房价一直是上涨的，直到2014年，房价上涨的速度终于趋缓。 　　究竟是什么原因一直推动房价上涨，本文以江苏太仓市为例，研究推高房价的原因是否可持续。太仓是一个典型的中国沿海地区县级市，城镇化程度较高、工业经济实力雄厚，居民人均收入水平高，2013年地区生产总值达到1002.28亿元，城镇居民人均可支配收入43 364元，综合实力排在全国百强县前十名。这样的城市可以说是四五线城市中的一个代表，以这样一个城市为例可以较好地验证同类城市房价的发展趋势。 　　一、太仓房价上涨的原因 　　（一） 经济增长 　　在过去10年间太仓市经济保持了高速增长，在2003年，太仓地区生产总值才210亿元人民币，到2013年已经增长到了1002.28亿元人民币，增长了4.77倍，经济增长同时带来了居民可支配收入的不断提高，同期太仓居民可支配收入从每年人均12375元，增长到每年43364元，增长了3.50倍（见图1和图2）。 　　图1太仓地区生产总值2003-2013年增长趋势 　　Fig.1 Taicang GDP Annual Growth Trend of 2003-2013 　　居民收入大幅度增长，提高了居民购买力，这是保证太仓房价持续上涨的最根本的原因，对比图1和图2，在过去10年间，太仓居民购买力是足以支持房价上涨的。 　　（二）投资需求 　　图3 太仓房价2007-2013年的变动趋势 　　Fig.3 The Change trend of Taicang House Price of 2007-2013 　　在过去10年间，特别是在2007年之后，房价出现了较高速度增长（见图3），于此相对比的是整个股市出现了下跌。2007年底上证股市出现了历史最高点，之后一路下跌，特别是从2010年往后，基本维持在2000点上下震动。而太仓住宅房价从2007年时均价不到4000元，涨到2013年的8200元一平方米，房价上涨了2.1倍。显然在这段时间内投资房地产的回报率远远高于股票。因此在居民不断提高的投资能力下，从理性投资角度看，能够提供足够回报率的房地产市场是必然会吸引大量的投资者。一旦居民将房地产投资作为优先选择时，房地产市场需求就会增加，进而会推高房地产价格。 　　（三）人口结构 　　在过去10年间，另外一个推高太仓房价的是人口结构的变化。相对于苏州地区其他的几个县级市，太仓人口规模比较小，人口基数不大。但是在过去10年间，太仓经济发展，吸引了大量的外来常住人口在太仓工作生活，太仓市常住人口规模集聚增加，在2003年太仓有52.75万常住人口，到了2013年达到70.7万人，是2003年的1.34倍（图3），常住人口增加了三分之一强（见图4）。常住人口稳定增加，不管是自行购置还是租赁房屋，势必增加对住房需求，改变市场的供求状况，房价上涨得到了合理的支撑。 　　图4 太仓2007-2013年户籍人口与常住人口的变动趋势 　　Fig.4 The Change Trend of Taicang Household Registration and Resident Population of 2007-2013 　　二、太仓市房价上涨的可持续分析 　　房价持续上涨需要有内在动力和外在的吸引力，无论是居住需求、还是投资需求、或者市场供给与需求趋势，任何一个因素的改变都有可能导致市场需求发生明显的变化。 　　（一）人口结构已经发生变化 　　在苏州市范围内太仓市