昆明市城中村改造项目.ppt

胜家控股 研发中心 政府对于城中村改造的总体原则； 城中村项目运作的相关政策和要点； 城中村项目开发的基本流程和问题； 没有城市化进程，就没有城中村。无论从政治还是经济角度看，城中村是阻碍城市发展的绊脚石。 拆 脏、乱、差 ! 昆明市主城区249平方公里范围内，有城中村336个，面积近20平方公里，建筑面积达3800多万平方米，仅常住人口就达76万余人。按照昆明主城区每年新建500万平方米的商品房面积计算，城中村的建筑面积相当于7-8年的商品房建筑面积。 盘龙区：现有城中村67个，占地19182.24亩，涉及200784人。 官渡区：现有城中村103个，占地3万亩，涉及22万人。 五华区：现有城中村51个，占地9794亩，涉及15.3万人。 西山区：现有城中村115个，占地20864.431亩，涉及247040人。 昆明市计划用5年时间，到2012年全面完成主城区范围内336个城中村的改造。这项工作将直接惠及居住在城中村内的110多万群众，因此被称为昆明“最大的民生工程”。 20~49岁人口占总人口的51.95%； 以土地、物业出租为主的股份合作制集体经济； 人口密度大，高密度和不相称的城市建设是居住 状况恶劣的一大原因； 低收入人群比例较大； 人口构成较为复杂，事业和无业人员较多； 基 本 特 征 ： 城中村改造的总体原则 政府主导，市场运作 市区联动，以区为主 统筹布局，优化空间 营造景观，完善功能 拆迁安置工作：政府全局主导，企业密切配合； 项目启动审批：只要是纳入城中村范围内的改造 项目，成熟一个，开发一个； 政府出让金净收益 开辟报批绿色通道 给予行政收费优惠 (在不在分批改造名单内并不重要） 城中村项目开发的相关政策 好地段，高利润必然伴随高风险、高投入，淡然这也是开发实力的综合体现！ 企业准入条件：（参考官渡区） 与官渡区签订过城中村改造意向协议。 具有相应的房地产开发资质，企业注册资本金不低于1000万元人民币（外资企业注册资本金不低于200万美金） 银行资信证明达到良好以上，并提供相应的银行存款证明。 愿意按规定缴纳履约保证金。改造项目用地1亩—50亩，缴纳履约保证金1000万元人民币；51亩—100亩，缴纳2000万元人民币；101亩—200亩，缴纳3000万元人民币；依此类推，特殊情况由区城中改造领导小组另行确定。中标企业在协议签订后，分时段按征地拆迁进度分期将征地拆迁资金存入项目专用帐户，未中标企业全额退还履约保证金本金及利息。 提供“城中村”重建改造的开发建设项目建议书及企业相关资质材料。 拆迁补偿安置原则 ：（参考五华区） ① 农村集体土地上的房屋，属宅基地建房，均认定为住宅进行补偿。 ② 采取货币补偿、房屋产权调换（主要方式为原地回迁，异地安置可由拆迁双方协商确定）两种方式，以房地合一的原则进行补偿，被拆迁人可任选其一。 原地回迁原则： 采取先搬迁过渡，后还建安置的做法。 ① 国有土地上的房屋，以被拆迁房屋建筑面积及用途以房屋所有权证载明的建筑面积及用途为准，按“拆一还一”的原则赔还。 ② 农村集体土地上的房屋，在《通告》之前办理了房屋产权证的，超过四层、300平方米的，以房屋产权证载明的建筑面积进行赔还。在《通告》发布之后建盖的房屋，具有合法产权或《通告》发布之前的三级组织[即村民小组、村委会、原居住地（镇、街道办事处）]（下同）批准建盖的房屋，按“每一户农户以建筑面积不超过300㎡，建盖楼层不超过四层”的面积进行赔还。 货币补偿原则： ① 以被拆迁房屋建筑面积及用途以房屋所有权证载明的建筑面积及用途为准，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。 ② 农村集体土地上的房屋，按国土资源管理部门提出的，由市、区政府批准的征地拆迁补偿标准执行。 在《通告》发布之前办理了房屋产权证，超过四层、300平方米的，以房屋产权证证明的建筑面积为准。 在《通告》发布之后建盖的房屋，具有合法产权或《通告》发布之前三级组织批准建盖的房屋，按“每一户农户以建筑面积不超过300㎡，建盖楼层不超过四层”的面积进行赔还。 面积界定： 对于每一幢建盖楼层未达到四层且建筑面积未达到300㎡的住房，以其底层面积为标准计算至四层，超出300㎡的按300㎡计算，不足300㎡的按实际面积计算，计算面积减去实际已有的建筑面积的差给予适当的补助，补差部分采取一次性货币补助。 其他补偿： 对超过“四层、300平方米”的无合法产权和三级组织批准的房屋，按批准的“一村一策”补偿标准进行补偿 拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，一律不予补偿。 搬家费与临时安置补助费的标准及发放 临时安置补助费按《通告》规定的“每一户农户以建