3第三章 资产评估的基本方法课件.ppt

习题 1、评估对象为一老字号的持续经营企业，前4年预测超额净收益分别是40万元、50万元、52万元、55万元；从第5年起，预测每年的超额收益为52万元。折现率为10%，资本化率为12%，则该企业的评估值为多少？ 2、评估一项无形资产，它的收益期为10年，收益是等额的，每年为5万元，贴现率为10%。若采用收益法评估折现无形资产，则它的评估值为多少？ 3、某企业进行股份制改造，根据企业过去的经营情况和未来的市场形势，预测其未来5年的收益分别为13万元、14万元、11万元和15万元。根据银行利率及经营风险情况，确定其折现率和资本化率分别是10%和12%。试采用年金资本化法，确定该企业的重估价值。 第二节 收益法 年 份 净收益（万元） 2003 1 000 2004 1 150 2005 1 210 2006 1 300 2007 1 340 按时间序列计算的回归方程：预测年收益＝（年份数×83）－164717 表3－3 评估前每年收益 第二节 收益法 表3－4 预测年收益 年 份 净收益（万元） 2008 1 449 2009 1 532 2010 1 615 2011 1 698 2012 1 781 第二节 收益法 （2）因素分析法 确定影响一项资产的收入和支出的具体因素（成本、销售收入、税金等）； 建立收益与这些因素的数量关系，并对这些因素未来肯那个的变动进行预测； 估算出基于这些因素的未来收益水平。 第二节 收益法 （二）折现率与资本化率 1.二者本质上差别不大： 都是将未来的预期收益折算成现值的比率，只是使用场合不同。 2.二者内涵上略有区别： 折现率=无风险报酬率+风险报酬率 资本化率=折现率-未来年收入的增长率 若资产年收入增长率为零，则二者相等。 第二节 收益法 3.确定折现率的基本方法： （1）加和法 折现率=无风险报酬率+风险报酬率 无风险报酬率的确定：比较容易，长期债券利率； 风险报酬率的确定：风险累加法和β系数法 风险累加法： 第二节 收益法 β系数法： CAPM（资本资产定价模型）： 市场平均风险报酬率 第二节 收益法 （2）资本成本加权法 如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分: 折现率＝长期负债占投资总额的比重×长期负债利息 率×（1－所得税税率）+所有者权益占投 资总额的比重×所有者权益报酬率 上式中：所有者权益报酬率＝无风险收益率+风险报酬率 第二节 收益法 （3）市场比较法 通过参照物的市价和收益来倒求折现率。 第二节 收益法 四、对收益现值法的评价 1.该方法最适宜： 资产的购建成本与其获利能力不对称的情况； 成本费用无法或难以计算的资产。 2.该方法的局限性： 需具备一定的前提条件； 含有较大成分的主观性。 第三节 市场比较法 一、市场比较法的基本原理 （一）理论基础 均衡价值论：由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市场交易结果的相对合理性，并通过替代原则来评估被估资产。 （二）评估思路 （三）前提条件 1.充分发育活跃的资产市场； 2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料能够搜集到。 LOGO LOGO 第三章 资产评估的基本方法 第一节 成本法 第二节 收益法 第三节 市场比较法 第四节 资产评估方法的选择 第一节 成本法 一、成本法的基本原理 （一）成本法的理论基础 生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费 （二）成本法的评估思路 评估值=重置成本-各项损耗 （三）应注意的问题 历史资料的真实性 形成资产价值的成本耗费是必要的 实体性 功能性 经济性 第一节 成本法 二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算 基本公式： 被评估资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬 值－经济性贬值 第一节 成本法 （一）重置成本及其计量 重置成本：资产的现行再取得成本 相同点：均采用现行价格和费用计算。 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）； （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。 复原重置成本 更新重置成本 第一节 成本法 1.重置核算法 按资产的成本构成，以现行市价为标准。 重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本一般包括：购买、安装和人工等支出。 评估实践中需据具体情况而定。