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国家房地产调控新政及其对法律服务市场的影响 主讲人：朱中一 引言： 各位律师下午好，今天就当前房地产市场的形势以及政策的走向给大家做一个介绍。1991—1999年，我是当时建设部政策法规司的副司长，后来是巡视员兼副司长。1999年12月至2006年3月在建设部办公厅任巡视员兼副主任、主任 ，主要搞政策研究。政策研究很大一块是房地产。《建筑法》、《房地产法》以及配套的法规和现行的一些法规，基本上都是在1991—1999年期间制定的。2006年3月以后到房地产协会，开始是副会长兼秘书长，今年4月换届后，就转正的副会长，主要搞研究。 房地产的形势和政策有点难讲。客观地说，房地产的形势和国家宏观经济形势密切相关，变化比较大，这两年形势跌宕起伏。政策也比较难讲，在建设部时主要搞政策研究，到协会里，协会是政府和企业之间的桥梁，主要提一些建议，不是政策的制定者。 一、当前房地产市场的基本情况 今年以来，特别是4月17日国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价上涨过快的通知》以来，由于严格实施了差别化的信贷、税收、土地政策，投资、投机性购房行为基本得到抑制，一些城市房价上涨过快势头得到初步遏制，土地出让溢价水平明显下降，安居工程建设明显加强，房地产调控已初见收效。 这是一个基本估计，8月下旬到现在有一个问题要注意：一些城市随着成交量的回升，房价又面临一个考验。所以我们要要求企业理性定价，这样，房地产市场就会向更加成熟和理性的方向发展。 目前市场向调控预期的方向发展，这与国家前段发布的一个口径是一致的。 房地产市场的具体表现： （一）房价涨幅整体回落，部分城市有所下降 国家统计局数据显示，5月份以来，部分城市房价过快上涨的势头得到明显遏制，全国70个大中城市5、6、7、8月的同比涨幅逐月回落（同比是今年的5月跟去年的5月同比的涨幅回落）。8月份，全国70个大中城市新建商品住房和二手住房价格同比涨幅分别比7月回落1.0个百分点和0.5个百分点，已连续4个月回落；新建住房价格指数环比已连续第二个月持平。环比就是6月比5月，叫环比。8月比7月也是环比，7月比6月是持平的，8月比7月也是持平的，社会上一轮比较多的是环比是持平的，没有回落。 二手住房价格5、6、7三个月连续下降，8月环比上涨了0.1%。上海、南京、杭州、郑州、武汉、广州、深圳、南宁、海口、三亚等一些城市新建住宅价格8月比7月的环比均有不同程度的下降。北京8月份二手房价环比下降0.2%。这是国家统计局发布的数字。 （二）投机性购房基本得到抑制 第二个表现是投机性购房基本得到了遏制，全国不少城市的商品房的成交量明显下降，有一些城市像北京、上海8月份的成交量有所上升。8月的上升是与7月相比的，就是环比，如果今年的8月跟去年的8月相比，还是下降的，而且下降的幅度比较大。 今年4月国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,即所谓的房地产“新国十条”，“国十条”规定：除购买首套90平方米的住房，政策没有变以外，贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，部分房价上涨过快的地区，可暂停发放购买第三套及以上贷款及暂停非本地居民购房贷款。这次政策力度最大的就是这个。由于各地严格执行了新政，投机性购房基本得到抑制，商品房交易量随之明显下降。国家统计局数据显示，5、6、7、8四个月，全国不少城市商品房交易量明显下降。1-8月，全国商品房销售面积为5.27亿平方米，同比增长6.7%，增幅比1-7月回落3.0个百分点。为什么今年是同比增长，因为去年的上半年，市场比较冷清，现在是同比增长。但8月当月，全国商品房销售面积6886万平方米，同比下降了10.1%。去年的8月份市场就开始火了，去年7月就开始火，所以今年的8月份比去年的8月份同比下降，但比7月当月的6466万平方米增加了420万平方米；销售额3533亿元，同比（今年8月与去年8月）下降8.6%，但比7月当月的3066亿元增加了467亿元。北京、上海、广州、深圳等一些城市，伴随一些新盘的以合理价格销售及刚性需求的释放，成交量有所上升。 （三）供应类指标仍处于高位增长，有利于供求平衡 房地产讲的供应类指标往往是开发类指标，需求类指标就是销售情况。供求失衡是多年来房价居高不下的主要原因。2009年，全国商品房销售面积和竣工面积之比高达1.5:1，为历史最高。去年房价上涨快，除了这个指标以外，还有一个重要的原因是流动性过剩，信贷政策宽松，造成去年房价居高不下。因此，在今年的调控中，中央政府始终把增加土地和住房的有效供应作为调控的重要措施。1-8月全国房地产开发投资额为28355亿元，同比增长36.7%；房屋新开工面积达10.48亿平方米，同比增