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凯悦中心—— 专题市场调查报告 报告目录—— 宏观环境——量跌价稳，宽松之后的适度紧缩 1．宏观政策：有保有压，维持稳定发展的国策未变 2．宏观形势：平稳过节，全国楼市瞩目“两会” 常州市场——价值洼地，群雄逐鹿之势即将上演 1．常州楼市：09年火热，冷清之后的回归 2．品牌大鳄：进驻常州，竞争趋向白热化 3．年后2月：供需双降，但价格走势平稳 4. 豪宅市场：风起云涌，09年如雨后春笋 5. 2010年常州部分准备开盘项目简述 竞争项目——各有所长，综合优势凯悦中心最强 1．新城·首府：霸气出场，派头十足，区位优势不明显 2．凯纳华侨城：最高楼之下的综合体，地段平平，精装一般 3．京城·豪苑：占据中心，城市综合体，精装水平一般； 4．万博国际广场：繁华路口，8米高围墙，绿化稀少的综合体 5．朗诗国际街区：生态豪宅，科技打造，地段和精装普通 6．晋陵路八号：地段优越，指标良好，无精装修的独栋豪宅 7. 竞品分析：群雄并起，各显神通孰更强？ 1）竞争项目优劣势对照分析表 2）竞争项目推盘策略分析 3）竞争项目销售策略分析 4）竞争项目价格策略分析 5）竞争项目主力户型分析 市场总结——谨慎乐观，营销肉搏战正待展开 1．市场定位：城中央，地标上，豪宅综合体 2. 高举形象:扎稳台型，营造圈层营销神秘感 3．层高5米:狂送一层，性价比之路不通 4．广而告之：加大宣传，提高来电来访量 5．打持久战: 精准定价，为价格拉高留出余地 类比案例——同业楷模，借鉴巨人肩更高 1．绿城·玫瑰园：别墅楷模，笑傲上海滩 2．温州鹿城广场：顶级综合体，温州称雄 一、宏观环境——量跌价稳，宽松之后的适度紧缩 1．宏观政策：有保有压，维持稳定的国策未变 国办发[2010]4号文《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称国十一条）：二手房营业税从5年起征转到2年起征，二套房首付提高到40%，都大大抑制了投机需求；但其他诸如：“增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率加快推进保障性安居工程建设增加信息的透明度《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》称，今后在土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年进入2010年，由于1月是房产销售的传统淡季，在供应方面，新开盘项目较少，而开发商由于目前资产状况较为理想，选择推动销售，因此整个市场呈现量缩价稳的格局。70个大中城市房屋价格指数按月涨幅有所，显示房价上涨趋势开始放缓。而包括万科、保利及中海等主要国内住宅开发商的1月销量却较12月有所上升，显示中高端市场表现仍较为平稳。 市房地产市场联席办商品房销售情况分析商品房销售创历史新高2009年全市商品房销售逐月攀升，累计成交1082。87万平方米，同比增加106。86%，其中商品住房成交849。28万平方米，同比增加109。04%。全市二手房成交356。26万㎡，同比增长117。67%。全市商品房和二手房的销售量均已超过2007年的历史最高水平，双双创下历史新高。商品房成交均价明显上涨2009年全市商品房累计成交均价4969元/平方米，同比上涨7。34%，其中商品住房累计成交均价4479元/平方米，同比上涨15。11%。 商品房供应量略有下降2009年全市商品房新增供应量762。79万平方米，同比下降4。94%，其中商品住房新增供应量576。45万平方米，同比上升4。31%。市区商品房住宅成交结构性分析成交量——中心城区（钟楼区、天宁区和戚区）是成交主力区域2009年市区商品房总成交量达886。63万㎡，从成交区域来看，商品房成交区域集中在中心城区，成交量达到424。24万㎡，占总成交量的48%，武进区和新北区成交量达到263万㎡和199。39万㎡，分别占总成交量的30%和22%。 成交面积——90-144㎡户型是成交主力户型2009年，市区90㎡以下、90-144㎡和144㎡以上三类商品房分别成交174。63万㎡，414。55万㎡和106。7万㎡，各个区域90-144㎡的都是成交主力户型，成交面积占总成交面积的比例在60%左右。 住宅单价——单价在3000-5000元/㎡房屋最受消费者欢迎。商品住宅市场，市区成交房源的主力单价集中在4000-5000元/㎡的中端产品和3000-4000元/㎡的低端产品，分别成交了239。47万㎡和211。61万㎡，占总成交量的34%和30%。 住宅总价——市区商品住宅市场成交总价集中在30-50万市区和各区域30-50万以内的中低端住宅成交套数占总套数的48%左右，成交量占总成交量的44%左右，是住宅市场成交的主力总价段。高端住宅产品市场发展快2009年市区均价8000元以上的住宅销售了近35万㎡，占市