走进21世纪的深圳物业管理.doc

走进21世纪的深圳物业管理 白云苍狗，日月如梭。我们，以及我们的物业管理，一起走进了21世纪。上个世纪，我们目睹了物业管理在深圳、在中国神话般地崛起，我们甚至参与了这个神话的实现。改革开放与市场经济为每个物业管理人提供了广阔而壮丽的舞台与机遇。当祖国的东西南北中奏响物业管理市场竞争的号角，当深圳物业管理的旗帜飘扬在全国40余座大中城市的时候，我们应当思考：在新的世纪，社会将如何对待物业管理？如何回报社会？深圳物业管理还能否延续昔日的辉煌？ 　　一、未来5－10年将决定本世纪物业管理的定位与发展 　　物业管理在国内尽管已有20年的历史，且在部分地区初具规模，但仍属幼稚行业，许多方面甚不成熟。未来5－10年，既是物业管理发展的黄金时期，又是本世纪物业管理定位的关键阶段，通俗地讲，就是“形势大好，不进则退，变数较大”。 　　（一）物业管理面临的形势趋好 　　就深圳而言，在未来几年内，如果运作成功，将会迎来一个新的发展高潮，产生从量变到擀变的飞跃。 　　1、社会的物业管理意识不断强化 　　近几年，来自于发展商的重视与推动，对物业管理的发展。起到了重要作用，但更深层次的原因，是来源于整个社会物业管理意识的普及与强化，来源于物业管理消费意识与能力的提高。特区发展初期“谁开发谁管理”的管理模式，已经让位于“谁消费谁出钱”、“谁好给谁管”、“谁好谁赚钱”的市场运作模式。发展商和消费者对物业管理的依赖与期望越来越大。发展商、物业管理公司、业主及使用人三方已经形成了一种利益共同体和互动发展结构。 　　2、物业管理法规体系日趋成熟。虽然仍有许多漏洞和缺陷，但深圳的物业管理法规政策体系在全国建立最早、相对最完善，立法、执法机制较灵活，能较快地发现并解决问题，这是深圳物业管理持续高速发展的决定性条件之一。 　　3、物业管理行业规模迅速扩大。物业管理涵盖面的扩大化和物业管理企业的经营集团化、跨区域化，已成为深圳物业管理行业的明显特征和市场主体盈利的重要方式，而且在今后几年内还将继续完善和深入。 　　4、物业管理的科技文化含量大幅度增加。随着人们消费水平和生活质量的不断提高，人们对生态住宅、智能化物业日益青睐，促进物业管理从劳动密集型向科技化、智能型方向发展，为物业一管理的技术进步创造了宽松的外部环境。同时，物业管理文化在追求社区文化与企业文化的最佳融合过程中，日益凸出其强大生命力与发展特色。 　　（二）物业管理承受的压力极大 　　每一个物业管理企业、从业人员，都将与整个行业共同承担巨大的压力，这与行业本身从市场上获取的利益是不相称的，然而这是客观存在。 　　1、市场将更加公开，黑箱运作将日益减少，企业运作及收入日益透明；　　2、政府对物业管理的监管力度加大，违规行为将会受到更有效的处罚；　　3、社会对物业管理的期望过高。物业管理日益成为人们生活的重内容，但社会往往要求物业管理承担许多力所不能及的公共职责，或将物业管理理想化、贵族化。另外，物业管理如何与社会消费立体的个性化发展相适应，也是较大的难题。 　　4、来自于发展商的压力加大。多数发展商并没有因重视物业管理而减少对物业管理所造成的麻烦，相反，因这种不规范行为和要求给物业管理企业造成了更多更重的负担。 　　（三）物业管理发展的变数复杂 　　从整个国家和市场角度来看，物业管理发展仍存在较大的变数：　　一是作为一个独立、稳定的行业仍未完全形成，许多物业管理企业还在吃“开发饭”和“多种经营饭”而不是吃“物业管理饭”；　　二是法律、政府和社会乃至理论界对物业管理的定位不十分确定，对物业管理的外延、内涵界定模糊，物业管理活动各主体关系不明、职责交叉，物业管理企业经营方向摇摆不定。　　三是物业管理行业经营存在极大风险，多数小区管理费入不敷出，价格不急，定位混乱，背离价值规律；四是企业运作分化趋势明显，整个行业乃至物业管理发展模式有可能发展为各个专业公司的集合体，或融入整个社区服务大体系之中。 　　二、深圳物业管理20年之一瞥——温故可以知新 　　回顾深圳物业管理从无到有，从萌芽发展壮大的历史，有六个成因：一是整个社会市场机制建立较早、较完善；二是较快借鉴吸收香港及国外先进体制与经验；三是居民市场经济意识与消费能力较强；四是政府各级管理层素质较高，规范化管理及调控引导意识强；五是企业机制先进，市场运作能力强；六是立法体制完善先进。纵观深圳目前的物业管理行业状况，有以下特点： 　　1、形成了一片有利物业管理生存和发展的土壤及氛围　　深圳的物业管理从创立至今，在探索中发展，在发展中壮大。行业管理有“四大法宝”，即立法、招标、资质和培训，为行业持续健康发展提供了较优越的外部环境。随着房地产市场的日臻完善，物业管理介入房屋规划、设计、建设、销售和售后管理服务的全过程。成熟的市场和激烈的市场竞争，为物业管