金茂广场：用市场力量求解城镇化方程式.doc

金茂广场：用市场力量求解城镇化方程式 ???? 2013年7月，长沙发生了轰动全国的“抢地事件”。 ????角逐的双方是万科长沙公司和卓越长沙公司，尽管成交金额并不十分巨大，但失地的卓越十分介怀。通过长沙国土局网上挂牌系统摘地的卓越，在最后十秒钟被万科“偷袭”。 ????不过，5个月以后的2014年2月，卓越以12.66亿在长沙摘得一块商住用地。那里离它上次的“失地”不远。 ????故事发生在长沙大河西先导区——梅溪湖国际新城。客观地说，抢地局面的出现，正是作为卖方的政府乐于看到的。目前，加上卓越，已有方兴地产、中建、中国铁建、合能、万科、中海、佳兆业、晟通、和泓、新达美、天祥、华盛等开发商，在这片土地撒下了“真金白银”。 ????有人趋之若鹜，有人却冷眼旁观。一位本土国企开发商并不看好河西区域。作为老长沙人，他对21世纪经济报道记者说，“有几个长沙人愿意去河西买房子，就因为它环境好吗？” ????在长沙大河西先导区，不仅有梅溪湖国际新城，还有几乎同一时期开始建设的滨江商务新城和洋湖生态新城、大王山旅游度假区。目力可及的范围内，到处是塔吊，到处在盖楼。 ????那些一猛子扎进梅溪湖的开发商，显然怀揣着不一样的梦想。在憧憬的拐角，它们与政府不期而遇。 ????城市“做大”的逻辑 ????当下的城市之所以具有吸引力，或者城市人口的快速扩张之所以被解读成正面的现象，是因为城市所提供的规模经济和放大效应，可以增加人们实现就业、获得服务、拥有更好生活质量的机会。 ????21世纪经济报道记者获得的一份长沙市文件显示，长沙早就有把城市做大的想法。2011年，时任长沙市副市长赵文彬认为，做大城市规模是增强区域竞争力的需要。城市越大，资源聚集力越强，经济实力和区域竞争力就越强。而中部地区的竞争异常激烈，长沙就面临着和武汉、郑州之间的竞争。 ????不完全统计，目前规划中的城市圈有16个，多处在“三纵两横”城市带，包括：长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、辽中南、海峡西岸、中原、关中、成渝、哈长、太原、武汉、长株潭、南昌、合肥、兰州。但在国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松看来，这些城市圈未必能获得同等发展机会；重庆、武汉、成都、郑州、西安、合肥、长沙、南昌、太原、济南等城市，不可能同步享受来自沿海增长中心的“辐射效应”，同步实现快速的增长。在这场内陆城市的竞争中，有的城市会优先发展，有的城市会靠后发展，有的城市甚至会停滞。 ????从城市发展的大战略来看，长沙市政府认为，长沙做大可以同时提高投资和消费需求。城市人均消费水平是农村人口的3倍。更多的农民转化为市民后，将促进长沙的消费增长。另外，外商直接投资一般只青睐于人口多、消费能力强、环境好的大城市。美国英特尔公司为什么将投资25亿美元的项目落户于大连？恐怕与大连是外向型城市，有强大的消费能力密切相关。长沙作为内陆城市，唯有做大，才能吸引全球高新技术企业和战略投资者的眼球。 ????现代服务业，是决定一个城市发展水平的重要标志。城市规模小，被视为长沙缺乏现代服务业发展土壤和市场空间的“软肋”。做大城市规模，可以保证政府的投资回报。通过土地出让收入偿还银行债务。与此同时，有更多的人口才能足够支撑基础设施的运营。 ????长沙扩编5倍 ????2007年12月14日，国务院批准长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区，长沙市据此成立大河西先导区。 ????长沙大河西先导区规划面积约1200平方公里，包括岳麓区、高新区的全境和望城区、宁乡县的部分区域。现已启动的片区中，滨江片区规划为金融商务新城，梅溪湖片区规划为国际服务和科研创新城，洋湖片区规划为总部经济区，坪塘片区规划为现代休闲旅游度假区。 ????2011年，长沙望城撤县设区前，长沙城区面积是954.6平方公里。先导区的规划面积超过了长沙老城区的面积。但2011年5月，《长沙市城市总体规划修编（2003-2020）》显示，2020年长沙规划区面积达4960平方公里，比2003年版规划扩大了5倍。 ????虽然城市有做大的意愿，但政府能力是有限的，必须在更广阔范围内借助市场的力量。2011年1月，在前期聘请普华永道进行片区投入产出分析的基础上，长沙先导区通过公开竞投，引入了中国中化集团旗下方兴地产，签订了《梅溪湖国际服务与科技创新城开发协议》。据招募公告统计，项目前期工程建设预计需投入128亿元。作为梅溪湖项目的投资人，方兴需成立项目公司来负责筹集并承担该项目开发范围内的征地拆迁、补偿安置的所需全部资金，合计85.2亿元。 ????为了加速梅溪湖项目的开发，方兴地产于2011年9月以7.5亿元引入中建股份，后者拥有方兴地产长沙公司旗下金茂投资（长沙）有限公司20%股权。 ????2012年，房地产市场经过短暂的调整