第六章 土地评价1.ppt

第六章 土地评价 第一节土地分等定级 第一节 土地分等定级 城镇土地分等定级 分等：通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。 土地等的实质：各城镇之间土地质量状况的排序。 土地等的顺序在全国或省、地级行政区域内统一排列。 定级： 根据城镇土地的经济、自然2种属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级。 土地级的实质： 反映城镇内部土地的区位条件和利用效益（土地质量）的差异。 土地级的顺序在各城镇内部统一排列。 一、城镇土地分等 （一）城镇土地分等的目的、任务、原则 （二）城镇土地分等的工作内容 1、城镇土地分等准备工作及外业调查 2、城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化 3、计算分等对象的综合分值，以初步划定城镇等 4、验证、调整分等初步结果，评定城镇土地 5、编制城镇土地分等成果 6、城镇土地分等成果验收 7、成果应用和更新 （三）城镇土地分等的技术方法 1、城镇土地分等因素因子权重确定 城镇土地分等因素：指对城镇土地等有重大影响，并能体现城镇土地区位差异的经济、社会、状态条件。 分为： 7大主要因素、24个因子及选择要求 因素、因子的选择原则 （1）指标值变化对城镇土地质量有显著影响； （2）指标值有较大的变化范围； （3）指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未来土地等产生影响； （4）能反映不同性质城镇之间的土地等差异； （5）易通过统计资料获取或易量化处理。 影响城镇土地等的因素、因子选择方法 一般根据特尔菲法进行，必要时可采用主成分分析法作为辅助手段来筛选。 城镇土地分等因素因子权重的确定 权重：反映分等因素因子对城镇土地质量的影响程度。 遵循3条原则： （1）权重值与因素对土地质量影响的大小成正比； （2）权重值在0-1之间，各选定因素的权重值之和为1； （3）可单独选用特尔菲法、因素成对比较法或层次分析法确定，也可用特尔菲法结合其他两种方法来确定。 （1）特尔菲法 又称专家打分法，是一种常用的技术测定法，它能对大量非技术性的、无法定量分析的因素作出概率估算，并能将概率估算的结果告诉专家，充分发挥信息反馈和信息控制的作用，使分散的评估意见逐次收敛，最后集中在一致的评估结果上。 操作方法：对各因素进行多轮次的专家打分，最后按下式计算权重值： Wi——第i个因素或因子的权重； Ei——第i个因素或因子经多轮打分后的均值。 表3-2-1 城镇土地分等因素因子权重调查表 （2）因素成对比较法 通过因素间成对比较，对比较结果赋值、排序。 即： 对所选因素/因子的相对重要性进行两两比较、赋值、计算权重。 要求： 对因素赋值范围应在0-1之间，同时，两因素之和等于1； 对比结果要符合A因素大于因素B、B因素大于C因素，则A因素大于C因素的关系。 （3）层次分析法（AHP法） 对因素/因子的相对重要性进行判断，组成判断矩阵，计算权重值。 要求： 因素相对重要性的判别最好使用特尔菲法测定的数据； 判断矩阵必须通过一致性检验。 2、城镇土地分等因素分值计算 （1）因素分值计算公式 Fik——第i个分等对象第k个因素的权重值 Wkj——第j项因子对应上层第k个因素的权重值 Yij——第i个分等对象第j项因子分值 n——第k个因素包含的因子个数 （2）综合分值计算公式 Si——第i个分等对象的综合分值 Wk——第k个因素的权重值 Fik——第i个分等对象第k个因素的权重值 因子分值计算的公式 （1）位序标准化的公式 Yij——第i个分等对象的第j项因子分值； Xij ——第i个分等对象的位序（各分等对象按第j项因子指标值大小进行排序，当指标值与土地质量呈正相关时，排序从大到小进行；反之亦反。）； n——参加分等的城镇个数。 （2）极值标准化公式 因子赋分的标准可选用2种方式之一： （1）用特尔菲法或因素成对比较法确定赋分标准； （2）参照《城镇土地分等规程》提供的赋分标准。 比如，有铁路站点的城镇每拥有1条国家干线铁路得6分 每拥有一个跨省际公路出入口得5分 城镇土地分等资料调查与整理 调查的内容 （1）分等的基本资料 （2）城区区位资料 （3）城镇积聚规模资料 （4）城镇基础设施资料 （5）城镇用地投入产出水平资料 （6）区域经济发展水平资料 （7）区域综合服务能力资料 （8）区域土地供应潜力资料 整理的内容： 选取合适的方法对资料进行标准化处理，为以后因素分值计算工作做准备。 标准化处理的方法有2种： 位序标准化或极值标准化。 （1）城镇区位资料的整理 1）城镇交通条件指数求取 统计