2012年海南房地产项目投资分析报告.docVIP

海南房地产项目投资分析报告 一、说明： 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 　 总建筑面积(m2) 　 　 沿街商业建筑(m2) 住宅面积(m2) 配套设施面积(m2) 　 地下停车场(m2) 　 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目：景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用 表4-2 序号 项目 金额（万元） 备注 1 土地使用权出让金 　 　 2 征地费 　 3 拆迁安置补偿费 　 　 　 合计 　 (二)前期工程费估算表 表4-3 序号 项目 金额（万元） 取费标准(元/m2) 1 规划、设计、可研费 　 1.1 规划费 2.00 1.2 设计费 20.00 1.3 可研费 5.00 2 水文、地质勘察费 　 2.1 测绘费 0.10 2.2 勘探费 1.00 3 策划费 　 　 合计 　 （三）建安工程费 序号 建安项目 总造价(万元） 单方造价（元/m2) 1 沿街商业建筑土建 670 2 农贸市场土建 670 3 西侧二层门面土建 480 4 地下车库 1700 5 水电设备 80 6 内部装修 　 　 合计 　 （四）基础设施费 表4-5 序号 项目 单方造价(元/m2) 总造价(万元) 　 基础设施(含道路、绿化、 　 配电房、化粪池、室外管网) 　 　 （五）开发期税费估算表 表4-6 序号 项　目 金额(万元) 估算说明(元/m2) 1 固定资产投资方向调节税 5% 2 配套费 80 3 质检费 3 4 建筑管理费 1.2 5 卫评费 1.4 6 环评费 1.2 7 墙改基金 12 8 绿化费 0.1 9 白蚁防治费 2.3 10 土地使用费 4 11 再就业基金 10 12 教育专项基金 10 13 编标费 2 14 招标费 1 15 规划许可工本费 0.5 16 土地证工本费 0.5 17 施工许可证 0.5 　 合计 　 （六）不可预见费 序号 项目 金额(万元) 说明 1 土地费 　 2 建安工程费 　 3 前期工程费 (一)+(二)+(三)+(四)*3% 4 基础设施费 　 　 总计 　 （七）管理销售费用 表4-8 序号 项 目 金额(万元) 估算说明(元/m2) 1 广告 　 2 售楼处 　 3 售楼许可 　 6 监理费 15 7 物业管理基金 　 8 公用设施维修基金 25 9 管理费 16 　 合计 　 （八）投资与成本费用估算汇总表 表4-9 项目 金额(万元) 单方成本(元/m2) 占总投资比例(%) 土地费用 前期费用 建安费用 基础设施费 开发间税费 不可预见费 管理销售费 财务费 合计 　 　 三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 序号 项目 合计(万元) 前 中 后 1 开发投资 2 资金筹措 　 　 　 2.1 自有资金 　 2.2 借贷资金 　 　 2.3 预售资金再投入 　 四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1