2014店铺选址及洽谈规.docVIP

店铺选址及谈判管理制度 本规范试用于专卖店店面选址及租店谈判。 一、店铺选址要求 （一）周边商店群 周边店铺经营类型对该店铺的经营有重大影响，一般可分为互补型、互斥型及竞争店3种。若为互补型或竞争型，可依据其他条件进一步考察，若为互斥店则坚决不选。 互补店 珠宝店、美发院、超级市场、百货公司、精品店、女鞋店、服装店、婚纱摄影店、美容、塑身沙龙、面包店等 互斥店 轮胎行、货运行、汽机车修理店、电脑维修等。 竞争店 化妆品专营店、化妆品品牌专卖店等 （二）地点 主要干道交会点 上、下班回定之主要街道和方向 人潮走向之咽喉地段 主要转运公车站牌附近 商圈人流重要集会点 （三）租金 以占预估营业额之（ ）为最佳 以占预估营业额之（ ）为最限 二、店铺立地要素 （一）营业面积 至少（ ）平方米 格局方正，勿外宽内窄 店内高度不宜太低，以免妨碍空调装璜 店内梁柱不可影响人流动线 （二）店面宽度 店面宽度不少于（ ）米 （三）便利性 同一商圈内以半径（ ）米，为其设店基数 人口密度高之地带以（ ）人口为设基数 注意大障碍之阻隔，如大马路、高架桥、铁路 （四）房屋使用类别 目前之房屋使用类别 水电型态之现状 三、租店洽谈 （一）如何找出房东 直接拜访 以电话约定洽谈 洽询房东其租店之意向 间接拜访 询问对象：邻居、大厦管理员、书报摊、路边摊、房屋中介 （二）房东洽谈及应对方法 1. 目前承租之状况 (1) 原承租人承租很久与房东建立不错的感情 A. 提高租金 B. 说服加盟 C. 说明租予公司的益处 (2) 租约未到 A. 询问何时到期 B. 原承租金额租予公司 (3) 自已经营:邀请加盟 (4) 无租赁合同(与房客) A. 请房东与房客复位合同 B. 充当房东法律顾问，替其解决问题 2.确定房东有意出租意念之谈判 (1) 谈判前注意事项 A. 确定能否供用 B. 可从房东取得房屋结构设计面图 C. 先行访价，了解当地房地行情及平均租金 D. 了解房东从事之行业及兴趣以建立共识以利谈判气氛 E. 确认房屋使用执照使用区分及房屋所有权人 F.水电收据凭单考虑是否可以申请用电 (2)谈判内容及技巧 A.租金 原则由房东先开价，再回公司与主管根据当地行情，协调合理租金再做第二次谈判切勿先行开价 合理租金之判断 根据市场调查报告书，评估该店损益平衡点，拟出合理租金 向房东陈述公司的经营理念，借机会提出我方希望承租价格，视其反应，另行拜访，此阶段可能需要花费洽谈次数较多(注意保持坚定意志力，不易受动摇，不急着想要取得之欲望让对方洞悉) 观察房东有无降低的可能性，如有可能则继续坚持杀价，但保持良好气氛 若房东坚持价格，则须与主管协调租金上下限，以利与房东谈判，并吸引其有再谈判机会 B.租期 应先坚持公司初约五年之原则(可分析公司投资装璜需五年回收之立场 如果房东坚不让步时，可斟酌洽谈4年或3年 房东考虑将来自已收回经营，公司可同意其加盟 租约之谈判于租约未到期前三个月事与房东洽谈 C. 租金之调整 原则上3年合约坚持不调整 5年合约可考虑第4年起调整或分2次调整 调整之金额尽量以确定之金额书写，避免以百分比或物价指数调整以免产生日后之困扰 D.押租金(保证金) 一般以3个月，最多不能超过6个月租金为原则 租赁期间，押金不调整为原则 E.租金支付方式 月 缴:1年份12张支票(即月付) 季 缴:1年份4张支票(即季付) 半年缴:1年份2张支票(即半年付)最好无押金 年 缴: 1年份1张支票(即一年付)一定无押金 三、 签约内容及注意事项 1. 签约内容 (1) 房屋所得税、印花税应由房东负责 (2) 租期届满后避免恢复原状，否则应在合约书内说明恢复内容最好拍照留底 (3) 房屋装璜改造，避免填写先征求房东书面同意，否则应请房东另开立书面同意书以防违约，切记需与签立合约同时办理 (4) 其它特殊条文, 应先经公司主管及法务同意后始可签立 2. 过程注意事项 (1) 签约阶段有下几点必须注意: 注明是全部租用，还是只租部分，并清楚记载租用面积及区域 金额总数，什么时候付款:租屋时，要明白记录租金以外的各种费用。定下将来若有让渡、转借时，名义书转让费怎么支付，押金又该在什么条件下被归还。另外，像房租方面，要详细注明款额、起算日、换约时间、换约时涨价的计算基准及限度、管理费和公共设施费及其它项目等等，皆必须明载金额的多寡。 物品交接要确实:要注意电力状况、瓦斯状况、给排水设备的状况，以及日后可能发生的问题，详细记载于合同书中。 何时申请移转登记:租借时，要清楚注明合同的起契期间。 何时解除合同:必须具体规定解除合同时要进行哪些手续、及会导致何种