房地产估价..ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 案例讨论： 5.摩托车在小区停车场被盗物业是否有责任？ 6.业主在电梯里被歹徒砸伤，物业公司是否应当承担责任？ * * * * * * * * * * * * * * * * * 水温 * * * * * * * * * * * * （1）招标组织形式： 房地产开发公司自行招标 委托招标机构代理招标 （2）招标方式：公开招标、邀请招标 （3）招标程序： 3.房地产开发项目招标 申请招标 编制招标文件 计算标底 确定招标方式 投标人资格 审查 招标工程交底及答疑 开标、评标、决标 签订合同 申请施工许可证的条件： 已经办理该建筑工程用地批准手续（土地使用权证书）； 在城市规划区内的建筑工程，已取得建设工程规划许可证； 施工场地具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求； 已经依法确定施工企业（中标通知书、施工合同） 有满足施工需要的施工图纸和技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查； 有保障工程质量和安全的具体措施； 建设资金已落实。工期不足一年的，到位资金不低于合同价的50%，超过一年的，不低于合同价的30%； 法律、行政法规规定的其他条件。 4.开工申请与审批——办理施工许可证 征地与拆迁安置补偿： （1）土地征用：有偿转让土地使用权（新区房地产开发） （土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费） （2）房屋拆迁：（旧城区改造） （货币补偿、房屋产权调换） 施工现场的水、电、路通和场地平整： 市政设施接驳的谈判与协议 安排短期和长期信贷 对开发建设的项目寻找预租（售）的客户 进一步分析市场状况，初步确定目标市场、租金或售价水平 制定项目开发过程的监控策略 洽谈开发项目保险事宜等——财务评估 5.前期工作的其他环节 1.主要工作目标： 在投资预算范围内按进度计划要求高质量的完成开发项目，使项目按时投入使用。（项目管理可由开发商自己管理，也可委托监理机构进行管理） 2.房地产开发项目管理的层次体系： （三）建设实施阶段 业主方的项目管理 工程总承包方的项目管理 监理方的项目管理 设计方的项目管理 施工方的项目管理 供货方的项目管理 社会环境方的项目管理 房地产开发项目管理的层次体系 2. 三控三管一协调： 质量控制、进度控制、投资（成本）控制；合同管理、职业健康安全与环境管理、信息管理；全面的组织协调 房地产开发项目成本构成 开发成本 销售成本 土地费用 前期工程费 建安工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费 财务费用 销售、广告、代理等费用 3.竣工验收——工程质量监督站组织验收 竣工验收依据：可研报告、各种合同、设计文件和图纸、质量标准等 竣工验收的工作内容： 主体工程验收：五大责任主体参与，市质监站监督，验收合格后各责任主体签署验收报告。 （建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位） 配套工程验收（公共配套设施、市政、环卫、园林绿化、环保设施） 综合验收： 房地产开发企业申请项目综合验收 开发主管部门组织各有关单位进行综合验收 出具综合验收报告 1.房地产市场营销的基本理论： （四）租售与物业管理阶段 4P理论 4C理论 4R理论 产品（Price） 价格（Product） 促销（Place） 渠道（Promotion） 愿望与需求 购买的便利性 可接受的价格 有效的沟通 市场反应(Reaction) 顾客关联(Relativity) 关系营销(Relationship) 利益回报(Retribution) 2.选择物业销售形式： 开发商自行销售、委托代理销售 3.制定租售方案：出租还是出售？租售进度？租售价格？（定价方法） 成本导向定价法：成本加成定价法、目标利润定价法、变动成本定价法 需求导向定价法：理解价值定价法、需求差别定价法、最有价格定价法 竞争导向定价法：随行就市定价法、主动竞争定价法 其他定价方法：折扣与让价的定价策略、差别定价策略、心理定价策略 《建设项目选址意见书》： 按照国家规定需要有关部门批准或核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的项目，建设单位在报送有关部门批准或核准前，应当向城市规划主管部门申请核发《建设项目选址意见书》。 项目备案： 前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。但在开发企业与土地主管部门签订土地使用权出让合同后，要到房地产开发主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。 五证两书 《建设用地规划许可证》： 是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地得到核准后或签订土地出让合同后，向规划行政主管部门申请办理的界定土地位置、面积、使用范围、使用强度等规划指标的法定文件。 取得该证后，土地部门才可以划拨、出让土地。 规划条件作为土地出让合同的