房地产开发流程与基础知识方案.ppt

房地产开发流程与基础知识 学习大纲 第一部分 房地产项目开发流程 第二部分 房地产基础名词术语 房地产市场 一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）； 二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）； 三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）； 房地产开发一般流程 投资机会研究与决策：意向地块确定、项目资源评估、规划摸底、初步可行性研究、 可行性方案研究 报送项目建议书： 报送可行性研究报告： a.规划部门对项目建设选址的初审意见； b.土地管理部门对建设用地的初审意见； c.环保部门的环评报告； d.有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见； e.依法必须招标项目的招标总体方案； 立项通过 资金筹措 学习大纲 第一部分 房地产项目开发流程 第二部分 房地产基础名词术语 ? 房产分丘图为单位绘制，是房产分幅图的局部图，是绘制房屋产权附图的基本图，比例尺在1 ：100～1 ：1000之间 　 房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘房产分丘图和房产分户图的基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料，比例尺一般为1 ：500。 房地产分幅图表示的内容有：控制点、行政边界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋围护物、房产要素和房产编号，以及与房产管理有关的地形要素和注记 房产分户图以产权登记户为单位绘制，是在房产分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，以明确异产毗连房屋的权利界线，供核发房屋所有权证的附图使用，比例尺一般为1：200 4、建筑施工图 总平面图 平面图 立面图 剖面图 施工图 总平面图 总平面图可表达以下内容： 1．红线范围、新建、拟建的各种建筑物及构筑物的具体位置，以及新建道路和各种管线系统的总体布局。 2．表明原有房屋、道路的位置，作为新建工程的定位依据。 3．表明标高，如建筑物的首层地面标高，室外场地整平标高，道路中心线的标高。通常把总平面图上的标高，全部推算成绝对标高。 根据标高可以看出地势坡高、水流方向，并可计算出施工中土方真挖数量。 4．用风玫瑰图表示总平面范围内整体朝向和该地区各个方向风的频率。 5．表明绿化布置情况，如哪些是草坪、树丛、乔木、灌木等；标明花坛、小品、桌、椅、林荫小路、矮墙、栏杆等各种物体的具体位置、尺寸、做法及建造要求和选材说明。 平面图 平面图 立面图 立面图 剖面图 剖面图 施工图 施工图 建筑物分类： 按建筑物使用性质分类： 居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑 按建筑物层数或总高度分类： 住宅按层数分：多层建筑（7层以下含7层）小高层建筑（8~18层） 高层建筑?（19~33层） 超高层建筑（100米以上） 公共建筑及综合建筑，总高度超过24M的为高层，但不包括总高度超过24M的单层建筑。 建筑总高度超过100MR，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。 5、建筑技术经济指标 建设用地面积： 经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积，也称为红线面积。 楼面价 楼面地价又称为单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。楼面地价=土地总价/总建筑面积 总建筑面积： 按分层建筑面积之和计算，每层建筑面积按建筑物外墙（首层为勒脚）以内水平投影面积计算。 建筑物基底面积： 指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。 建筑容积率： 在建设用地范围内所有建筑物地面以上 总建筑面积与建设用地面积的比率。 建筑覆盖率： 也叫建筑密度，在建设用地范围内所有建筑基底面积之和与建设用地面积的比率。 基本资料：总用地面积：5288.33平米 　容积率：6.87 总建筑面积：41780平米 其中：计容积率建筑面积：36330平米 不计容积率建筑面积：7480平米（地下车库及设备用房） 住宅建筑面积：21090平米 商业建筑面积：12550平米 建筑物占地面积：2040平米 覆盖率：41% 案例：某项目设计指标 总建筑面积96336.71平米,其中计容积率面积84679.82平米,不计容积率面积1533