房地产项目整体开发流程方案.ppt

土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 客户预验房流程；（工地开放日） 交付风险检查流程；（内部验收） 模拟验收流程； （内部走场） 集中交付现场接待流程； 交付后房屋维修。 （物业、客服） 关键节点 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 资料 准备 各类 物资 配置 各类展板 与流程标 识准备 成立专门入伙小组 落实现场应急预案 模拟集中交付 流程 与岗 位安 排 集中交付 案例：入伙交付流程 各部门职责： 投资开发部：面积实测报告——竣工验收备案。 营销部：持续销售——售罄/入伙两书（住宅使用说明书、住宅质量保证书）。 设计部：竣工图确认。 工程部：组织各专项验收——竣工验收（毛坯）——组织整改——移交物业。（精装修一般都是毛坯入伙后，委托开发商装修，单独签订协议。政府验收标准？质量衡量标准？） 财务部：项目决算报告——项目后评报告（对内含报酬率、净利率、毛利率进行核算）。 成本部：竣工结算。（项目结算报告） 采购部：分包工程及材料设备采购。 客服、物业部：入伙方案、风险排查、组织入伙、客户投诉处理、后续服务跟进。 关键要素：竣工验收、入伙、项目后评估。 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 项目推进慢在各环节的主要原因 最主要的时间耽误在项目开工前期： 决策上的时间反复； 规划设计上的时间耽误； 各专业单位的衔接不够紧密； 规划报建的时间耽误； 亦可能遇到不常见的因素如： 地基问题导致的隐蔽工程施工进度缓慢； 资金短缺导致的工程施工进度缓慢； 天气原因（雨季做基础、冬天施工等导致）； 工地事故和违章行为导致的临时停工和工地整改。 房地产开发成本构成 开发成本 土地出让费用 土地拆迁和安置 前期工程费 建安工程费 室外工程费 公共配套设施费 不可预见费用 开发期间税费（包含税收和规费） 开发费用 管理费用 销售费用 财务费用 Thanks! * * * 品牌 房地产开发 需要整合的资源 劳动力 土地 专业人员 经验 城市基础、公 用 配套设施 建筑材料 资金 房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。 房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 资源获取 资源加工 资源流通 及再流通 房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！ 前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)； 中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行； 后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。 房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角 看楼 决策 签约 等待 收楼 收拾 乔迁 比较 居住 发展商 物业管理 项目论证 企业视角的房地产流程 客户视角的房地产流程 产品策划 营销策划 规划设计 施工管理 产品交付 物业服务 销售实现 案例：佳兆业项目整体开发流程 项目启动会 国有土地使用证 建设用地规划许可证 总平图规划设计完成 方案设计完成(方案评审会） 方案图报建 桩基施工图完成 主体施工图完成 建设工程规划许可证 精装交楼标准施工图及材料定板 项目开工 施工许可证 主体开工 预售证 开盘 主体封顶 竣工验收 入伙 18个关键节点——里程碑计划（一级计划） 签订土地合同至获取施工许可证5个月时间； 拿地7个月后开盘！（恒大地产拿地后6个月开盘。） 项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）； 国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)； 建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）； 总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）； 方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）； 方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）； 桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）； 主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）； 建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）； 精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）； 项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）； 施工许可证（指施工许可证的签发时间）； 主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）； 预售证（指预售许可证的签发时间）； 开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）； 主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）； 竣