荷花塘项目总体定位终稿20103201（经典）.ppt

（2）商业未来发展 随着镇江商业规模的不断扩大，商业业态不断丰富和加强，商业格局将逐步改变，并进行进一步的市场细分，形成在商圈内不同区域的错位经营。 原来较为单一的业态、物业形态将向多业态、多种物业形态高度复合的方向发展。开发中的镇江“第一楼街”商业步行街将将商业地产与休闲娱乐进行商业嫁接，并将该项目定位为镇江市第一座真正意义上的商业步行街,拉开了大市口核心商圈的巩固和商业升级的序幕。 中山路作为镇江核心商贸区的最主要商业街，将建成一条具有鲜明地方文化特色，集购物、餐饮、观光、娱乐、配套服务等诸多功能于一体的标志性繁华商业街。主体框架是形成一条主线：即中山路标志性繁华商业街；一条休闲娱乐特色商业步行街：即“第一楼街”特色商业步行街。 根据政府规划，未来镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心，一个市级商业中心是指大市口一级商业中心。对主城核心区规划了五条特色商业街，目的在于巩固主城核心区的核心商业地位，并挖掘该区域的商业潜力。分别为：第一楼街步行商业街、大西路传统商业一条街、山巷传统美食一条街、西津古渡文化旅游一条街、新河西岸路江鲜一条街。 （3）消费力及消费习惯 市民整体消费能力较弱，消费层次两极分化严重，即高端和低端均具有较强的消费能力，而中端消费市场较弱。 高端消费场所选择范围和规模等有限，高端消费市场并未饱和，部分高端消费分流至南京、上海。 大市口成熟商业和地位使得消费者与经营者心态上都只认同大市口。 本案商业定位思考——适度体量 无论是立足今天还是从长远角度看，市级商业中心的概念是经年逐步发展形成的，大市口的核心商业地位是不可被取代的。作为本案而言，大型商业模式无法与大市口的商业形成竞争优势，有限的消费力也不足以支撑两大商业中心。因此在体量上尽可能做到适宜的尺度，以精致取胜。 2、区域商业市场分析 （1）区域商业发展 目前区域商业发展较为滞后，商业氛围较差，主要以沿街商铺为主，区域内不存在商业中心。 本案位于大市口一级商业中心中五大商贸区的牌湾商贸区，未来将成为一个集商业中心、居住中心、旅游景区于一体多功能商住区。 市政府近期重点规划的5条特色商业街，有4条聚集在本项目一公里范围以内。另外计划结合历史街区的保护与更新，恢复大西路的商业地位。由此，可见政府将恢复老城区城市中的商业地位，也给区域商业开发带来新的契机。 中山北路的贯通使得大市口核心商业区与金山旅游景区成为“一线”，本项目西南面“沃尔玛”（暂定）的开发，将使项目区位商业成为连接中山路的节点。 区域在开发和将开发商业项目较多、体量较大，如中住“金山宝地”、“翠堤春晓”商业配套、“长江鱼港”等，未来总体商业供应量预计将超过20万方，商业市场竞争激烈。 （2）全球零售业巨头沃尔玛进驻对本案商业的影响 沃尔玛策略：消费者定位、商品结构、低价竞争 沃尔玛消费者定位策略：沃尔玛折扣店、购物广场是针对低收入家庭阶层消费者而开设的。 沃尔玛商品结构策略：沃尔玛在经营商品品种选择上主要以销售量大、周转速度快、购买频次多的中档商品为主，适度兼顾高低档商品。 低价格竞争策略：沃尔玛在价格竞争策略上，主要采取低价渗透策略和折价渗透策略两种方式。 本案商业定位思考——借市造势、错位经营 借市造势： 大卖场的辐射范围基本指步行15min，车行5min范围内。这意味了沃尔玛将在未来形成一定规模的消费市场，本案紧邻沃尔玛，可以充分借助这一集聚人气的市场效应，营造商业兴奋点。 错位经营： 从沃尔玛的策略看，主要针对低收入家庭阶层消费者而设，以销售量大、周转速度快、购买频次多的中档商品为主，适度兼顾高低档商品，采取低价和折价的市场竞争手段。因此，本案只有采用与沃尔玛错位经营的商业模式，才能更好的在未来市场生存，总结关键点在于： 规避走零售业路线，在符合该区域商业物业总体规划的前提下，形成具备自身特色的商业物业。 规避走低端路线，走能够适应市场消费力的中高端路线。 （3）区域商业竞争个案对本案商业的影响 金山·翠堤春晓 总建面：58145 m2 便民快餐：913 m2 商铺：11255 m2 商务办公/青年公寓：3373 m2 中住·金山宝地 规划打造步行商业街 总建面：28471 m2 办公、商业、娱乐：28371 m2 本案商业定位思考——自身特色、资金链 目前与本案商业物业构成区域消费力竞争的翠堤春晓和金山宝地，体量在1万—3万之间，翠堤春晓的总建面仅占本案的1/2不到；金山宝地是纯商业、办公项目。尽管其它竞争个案都在规划中，但大家都将会遇到不可避免的问题——商业类型、业态的同质化——逃不出餐饮、娱乐、休闲、商务的大定位模式和套路。同时，各个楼盘都在有意识的与沃尔玛形成错位竞争。然而，面对该一级消费力圈内明显不足的消费人群，商