2014房地产公司顾问建议.docVIP

顾问建议书 广西AA房地产开发有限公司梧州分公司： 我们接受委托，对贵公司2012-2013年度的会计资料进行了审查，我们仅就在审核过程中发现的可能对贵公司产生影响的财税事项，根据国家现有的税收法律、法规等提出我们的建议。本建议只提供给贵公司管理当局，作为我们对贵公司的顾问服务，为贵公司管理当局不断提高相关的管理活动提供参考，不具有任何强制性，也不应作为对贵公司管理制度的评价。 一、代收款项 贵公司2012－2013年度“CC”二期，贷记“其它应付款”－代收燃气初装费、预告登记费、核测报告费等，代收金额见贵公司该科目明细帐。 营业税 根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用”和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十三条：“条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（三）所收款项全额上缴财政”，建议贵公司将以上“代收款项”按时申报缴纳营业税及其附加，避免税收风险。 土地增值税 根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第六条关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题：“对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用”，建议贵公司考虑企业具体情况，从有利于企业降低土地增值税税负的角度，充分利用好该项税收政策规定。 装修费用 贵公司2013年10月18#凭证，借记“管理费用-装修费”－办公室装修费用46,810.00元，根据《企业所得税法》第十三条及其实施条例第六十八条规定：“企业承租房屋发生的装修费属于租入固定资产的改建支出，应作为长期待摊费用，并按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。如果有确凿证据表明在剩余租赁期限届满之前需要重新装修的，可以在重新装修的当年，将尚未摊销的长期待摊费用一次性计入当期损益并税前扣除”。建议按发票日期列入当月“长期待摊费用”并从次月开始摊销。 三、无关支出 贵公司是广西AA房地产开发有限公司其中之一分公司，但又兼备总公司职能，所以，财务核算时有混乱，如南宁分公司大量费用，包括南宁办公室租金、车辆使用费用都由贵公司支付，其它分公司费用也有同样情况，由于贵公司目前企业所得税并没按国家税务总局和广西税务规定在总机构统一核算清缴，分公司预纳方式，这样的财务核算方式存在极大的税收风险，建议贵公司建立健全财务管理制度,做好企业所得税的规范申报缴纳工作，至于如何申报缴纳，建议贵公司主动与主管税务机关沟通并取得书面确认函，避免不必要的纳税争议。 四、交通、通讯费 贵公司“管理费用－通讯费”、“管理费用－交通费”列支个人交通费和通讯费，采取凭发票报销办法。 根据《自治区地方税务局关于明确若干所得税税收政策管理问题的通知》（桂地税发[2010]19号）第二条个人所得税：“（一）关于通讯费补贴税前扣除标准的问题，根据国税发〔1999〕58号文的规定，我区企业通讯费补贴税前扣除标准为每人每月360元”，针对交通、通讯费用，我们建议： 一是要依据制度发放交通、通讯补贴，做到合规合法减轻税负。 二是要把握标准，防范税收风险。费用报销或扣除标准是税务稽查的重点之一，通讯补贴若是超标，企业应主动进行纳税调整或履行“代扣代缴”义务，以规避税务稽查的风险。 五、不符合规定发票 贵公司“管理费用－办公用品、其它费用和业务招待费”科目，发票问题特别多，如购买大宗商品一批，无明细清单、发票抬头填写不是全称、发票不开日期和抬头不是本单位名称（顾客）等，或者存在大量虚开的大额购物发票。根据《中华人民共和国发票管理办法》：“不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。”和《国家税务总局关于开展打击制售假发票和非法代开发票专项整治行动有关问题的通知》（国税发〔2008〕40号）第三条；“……对于不符合规定的发票和其他凭证，包括虚假发