2014房地产国企发展.docVIP

1绪论 　　1.1国有房地产企业的历史地位和作用 　　国内早期的房地产企业形成主要有两种形式，一是由房管所转制而成，二是由机关单位后勤制度改革而形成，因此其基本上属于国有体制范畴。近年来，由于市场经济的不断完善，各种经济成分多元化格局的形成，我国房地产业的格局也发生了很大的变化。在中国房地产市场肇始之初，国有企业几乎占据了市场的整个江山。1994年，由建设部、国家统计局与中国建设企业评价中心共同评选出了“首届中国房地产综合效益百强企业”。入选的百强企业，无一例外全是国有企业。 　　然而时隔10年之后的2004年，又由国务院发展研究中心、清华大学以及相关房地产研究机构共同评选出了新一届的“中国房地产百强企业”。首届百强企业中只有12家还继续位于百强行列，淘汰率高达88%，10年内房地产行业的百强企业几乎重新“换脸”，而其中的国有企业则从100%“败退”到只有40%。 　　当前商品房投资主体已逐步从国有企业转变为民营企业，国有房地产企业在整个市场占有额的比例显著下降。由此可以看出，在房地产业快速发展，推进城市化进程中，国有房地产企业从上世纪八十年代初占主导地位，正不断地萎缩和逐渐退让出市场，目前取代房地产市场主导地位的已是民营和股份制企业。在房地产资源配置由计划调节向市场调节的情况下，我们不得不正视这样一个不争的现实情况，国有房地产企业与非国有企业呈现出来的在体制和机制、竞争与活力等方面的优缺点也日益体现出来。 　　但是，我们不能忽视国有企业在城市建设和房地产业发展过程中做起到的积极作用，他们积极参与市政工程和安居工程建设，在加快城市建设步伐、改善居民居住环境方面起着推动作用。例如省直房产在成立的近八年时间里，在稳中求发展，为机关后勤事业的发展作出了积极的贡献。为缓解机关干部住房紧张的矛盾，完成和在建的项目有府苑新村、政苑小区、商检项目、塘南项目、建工学校项目、华家池项目、马塍路项目、宝石新村项目、宝石省级干部住宅项目等；为进一步完善机关后勤事业体系，完成和在建的项目有汽车培训楼、江滨5号地块等；为实现国有资产的保值、增值，完成和在建项目有海宁世纪花园、世纪公寓、滨江区春江时代花园。2005年公司完成总投资3.436亿元，实现利润2594万元，比上年增加1841万元，增长245.3%，应上缴税收992万元，比上年增加666万元，增长204.3%。企业成立八年来，共计完成建筑面积约160万平方米，解决6000多户机关干部住房问题。 　　1.2宏观调控下房地产企业发展现状分析 　　中国房地产真正的高速发展，是在1998年底到2003年。住房实物分配制度彻底结束，整个金融行业几乎毫不例外地纷纷开办房地产按揭业务，中国房地产业开始空前繁荣。高额的利润同时带动“三外”企业进入房地产(即外行、外地、外资搞房地产)，众多业务和房地产业毫不相干的上市公司也加入这股潮流中，有的公司甚至将主要业务方向调整为房地产业。如同三股不同的潮流，“三外”开发商席卷大江南北，房地产开发规模迅速膨胀，市场竞争更加激化。房地产企业如雨后春笋般涌现。为了遏制房地产投资过度、房价上涨过快和投机炒房，2005年5月开始的宏观调控被比喻为“中国房地产行业的洗牌”。很多房地产小企业，尤其民营企业，由于其资金实力不够、缺乏人才和管理不善，受到了极大的冲击，表现出后劲不足。业内人士开始断言，中国目前超过1万家房地产企业，在这次宏观调控之后能活下来的不超过4000家。 　　在目前形势下，国有房地产企业旧体制的种种弊端曰益显露出来。如果仍抱着固有模式不放，不从根本上彻底改变企业的经营管理模式，砸烂铁饭碗，向市场求生存求发展，国有房地产企业将是死路一条。 　　2国有企业的优势和劣势分析 　　2.1优势分析 　　几十年来，许多国有企业曾致力于为政府作贡献，为城市建设、安居工程排忧解难，这是在当时的历史条件下形成的。他们在群众的心目中具有一定的形象和地位。在市场经济条件下，为调节房地产市场，国有房地产企业仍应充分发挥已形成的品牌和各方面的优势，在市场竞争中寻找一条符合本单位实际情况的改革发展之路。 　　自去年5月开始的宏观调控被比喻为“中国房地产行业的洗牌”，很多房地产小企业，尤其是规模小、资金实力不够的民营房地产企业受到了极大的冲击，表现出后劲不足。相比之下，国有房地产企业的优势在风浪考验中表现得更加明显。国有企业虽然也存在劣势，但重要的是发挥优势。 　　2.2.1融资优势 　　国家宏观调控引发金融机构对房地产资金信贷的收缩，银行融资受限后普遍将房地产企业贷款年利率在基准利率的基础上上浮了10%-30%，有的甚至上浮50%。但融资的优劣将直接影响着融资成本的高低和金融风险的大小进而影响公司利润的实现。相当一部分房地产企业出现了融资困难重重，继而将引发资金链断裂导致项目搁浅的重大问题。在目