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 第九章????房地产开发项目管理 第一节 概 述 第二节 房地产开发项目进度管理 第三节 房地产开发项目投资控制 第四节 房地产开发项目质量控制 房地产开发项目其他管理 二、项目管理主要内容 1、开发项目决策 2、建设用地使用权的获得 3、规划、设计、开工等建设手续的合法化 4、规划、设计、施工、监理招标文件的准备与招标工作的组织领导 5、规划、设计、施工、监理单位的选择 6、规划、设计协调与控制 7、施工现场监督，材料、设备等质量控制、进度控制 8、合同管理，处理索赔、反索赔以及合同纠纷 9、工程竣工验收与物业移交 10、物业租售管理 其个6至9项工作是管理的核心。 第二节 房地产开发项目进度管理 一、开发项目进度控制 是指对房地产开发的各阶段工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，将该计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工，交付使用。 二、影响开发项目进度的因素 人的因素 技术因素 资金因素 政策等社会环境因素 材料、设备与构配件、施工器具因素 水文、地质与气象因素 三、项目进度管理的主要任务 1、设计前的准备阶段进度管理 确定工期总目标 编制项目总进度计划 编制准备阶段详细工作计划，并控制该计划的执行 施工现场条件调研和分析等 2、设计阶段进度管理 编制设计阶段工作进度计划，并控制其执行 编制详细的出图计划，并控制其执行 3、施工阶段进度管理 编制施工总进度计划，并控制其执行 编制施工年、季、月实施计划，并控制其执行 从开发商和监理工程师角度看，施工阶段进度 控制主要包括以下内容： ①编制施工阶段进度控制实施细则。 ②审核施工单位提交的施工进度计划。 ③下达开工令。 ④协助施工单位按计划施工。 ⑤监督施工单位按计划施工 ⑥及时组织施工现场协调会。 ⑦签发工程进度款支付凭证。 ⑧审批工程延期。 ⑨监督承包单位整理技术资料。 ⑩审批竣工申请报告。 Ⅺ 处理争议和索赔。 Ⅻ 整理工程进度资料。 Ⅻ 移交工程。 四、进度计划表示方法 1、横道图法 这是一种用直线线条，在时间坐标上表示出单项工 程进度的方法。由于横道图制作简便，明了易懂，因而 在我国各行各业进度管理上普遍采用，对于一些并不十 分复杂的建筑工程，采用这种图表是比较合适的。 以横道图为进度计划，在工程实际进行中，可以把实际进度用虚线表示在图中。与计划进度作一对比。以 便调整工程进度。 横道图的缺点是从图中看不出各项工作之间的相互 依赖和相反制约的关系，看不出各项工作的提前或落后 对整个工期的影响程度，看个出哪些工序是关键工作。 第三节 房地产开发项目投资控制 开发商对开发投资的有效控制，是降低工程造价的重要手段。 一、项目成本构成 1、开发成本 土地费用 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 财务费用 2、销售成本 二、开发项目成本管理原则 设置科学的成本管理目标 设计阶段投资控制是重点 变被动控制为主动控制 经济与技术结合是成本管理的手段 三、开发项目成本管理的主要内容 项目策划、设计阶段的成本管理 发包、施工阶段的成本管理 项目销售阶段的成本管理 四、投资偏差的原因 物价上涨原因 设计原因 开发商自身原因 施工原因 客观原因 第四节 房地产开发项目质量控制 一、开发项目质量的含义 质量是反映满足明确和隐含需要能力的特性总和。明确需要是指在合同、标准、规范、图纸、技术文件中已经做出明确规定的要求。隐含需要一是指顾客或社会对实体的期望； 二是那些被人们所公认的、不言而喻的、不必做出规定的 需要。如住宅的居住功能是人们对具最起码的要求，这种 要求即属于隐含需要。 工程项目质量是国家现行的法律、法规、技术标准、设计文件及工程合同中对工程的安全、使用、经济、美观等特性的综合要求。 从功能和使用价值来看，开发项目质量体现在适用性、可靠性、经济性、外观质量与环境协调等方面。 工程项目质量的内涵包括工程项目的实体质量 、功能和使用价值的质量和工作质量。 质量管理是指确定质量方针、目标和职责并在质量体系中通过诸如质量策划、质量控制、质量保证和质量改进使其实施的全部管理职能的所有活动。 房地产开发项目的质量管理，是房地产开发企业在工程项目实施过程中最重要的一项管理。 二、工程项目质量管理的特点 影响因素多 质量波动大 质量变异大 质量隐蔽性 终检局限大 三、开发项目质量的