2014房地产行业初步介绍流程房地产律师基础知识.docxVIP

一、房地产法律服务背景（一）引言从真正市场意义上讲，房地产的法律服务起源于1993年。那时我在北京市公证处做公证员，主要做房地产的公证。张学斌和朱茂元律师他们的中伦团队，当时是和天达律师事务所同时在北京房地产市场，做专业房地产法律服务的律师团队，他们两个竞争。那么都分别跟我这边有业务合作，因为当时，司法部、建设部，包括北京市政府，有一些联合的强制性文件，要求涉外、涉港台的不动产转移，必须办理公证。这样我就和这两家律师事务所，包括其他零星的一些个别的律师事务所，就有广泛的接触。后来，随着时间的发展，到96年，我就在整个房地产市场圈子人脉比较开，就下海做房地产律师，然后就和他们形成了既有合作，又有竞争的关系，一直到今天。（二）房地产法律服务的缘起及发展1.初期阶段房地产这个行业服务品种，缘起的时候比较简单，最早是中伦的律师团队，把香港律师楼售楼花的法律服务，引到了大陆。从全国范围内，北京律师起步也是最早的。卖楼花这个词本身就是港词，就是拿着一幅画，画了一幅效果图。然后后面是一个户型图，你买哪个楼，是在纸上做一个标记，然后交钱。在这种状态之下，实际上就是买了一幅画。在香港的法律制度之下，有一种比较严密的保障，就是如何来实现从纸面到工地，最终交给手里钥匙的过程。大陆当时的发展商，是五花八门的人都在做。但是，绝大多数都没有经验，虽然第一波发展商，有港资、台资的成分。但是，更多也是没有作为的事情，也都是摸索出来的。在当时北京占的份额比较大的开发商来看，多数都有外资背景介入。他们介入更多是一种理念，就是他们在海外见过，在期房，卖楼花这种市场是怎么做的，资金是怎么组织的。于是，他们就把大陆之外的做法，引到大陆内来。但是他们本身，并没有很多钱，更多是通过在大陆淘到第一桶金。在这个过程中，律师一开始的时候，核心的业务，就是一个，在销售阶段，给他们起草销售合同的补充协议和现场谈判。然后，延伸一点，就是说，等交房以后，办理房产证。那么当时能够把控住市场资源，能够相对比较专业的来起草商品房销售合同的补充协议并不多，有很多律师，他没有做过，都没有听说过。在这种情况下，北京有的律师，就率先把这个业务做出来，也应该说，实际上，也占领了不少的市场份额。这个时间，应该进展到了1995的时候，到了1996开始，中国银行率先引入了按揭业务。以前的很多人买房子是自己存款，拿出来买房，那时候我印象比较深的，就给他们做的公证比较多的，一个就是涉港澳台，有外资背景的人来买房，主要是港台这波人比较多。后来，就是一些明星，一些文艺体育的明星买房，因为他们有钱，走穴，赚的钱比较多。真正说老百姓自己买房，当时意识都没有。那么后来等于到了1995、1996年的时候，中国银行就等于是把按揭制度引进来，做了一个试点。当时他们合作的律师楼，也是限于我刚才提到这个词。当时因为大家都不会，就想谁会借钱买房，心里也没有底。而且大部分老百姓都认为，为什么要买房呢？更多还是寄希望于自己供职的单位能够分房，所以那个时候，率先买房的，都是很有眼光的人。后来有一些具有外籍身份，或者说有一定比较特殊收入的人群，就意识到按揭买房的方式也很好。按揭这个词也是港词，后来我们称之为居民住房抵押贷款。这块业务当时做的量并不大，只是一个试点。但是给律师多开辟了一块业务，就是按揭服务，根据银行的要求审查购房人的申贷资格，然后把各种文件整理整齐以后，出具法律意见书，建议银行说，你这个资格OK还是不OK，大概这么一个内容。这两块业务，就构成了北京房地产市场律师法律服务初期的主要业务品种：售楼、按揭。这种情况，一直持续到了1999年、2000年。2.发展阶段（1）1999、2000年房地产法律服务的发展变化到了1999、2000年的时候，就出现了一些变动业务。其中主要就是说，有了一些开发商，做了半截以后做不下去了，需要把这个项目转让出去。还有当时做了一个项目以后，其中学到一些经验，翻过头来，和一些拥有土地使用权的单位来谈判，来拿这个地。但是由于大家已经有了比较成功的房地产市场的范例，所以一些出让、转让土地使用权的企事业单位要求多了。它不像一开始的时候，大家可能对很多事情不明白，谈的相对简单。后来一看，房地产挺挣钱的，大家就说了，那不行，我提出各种条件。条件提出来多了以后，律师就发现，这里面其实有介入的可能，因为有的开发商不会谈判，或者说跟人家谈判的时候比较粗糙，形成的纸面的协议，在执行其他发现有很多不是很完整的地方。这样的话，律师的服务内容，很自然随着行业的发展，就延伸到土地、征用和谈判的过程。这时候房地产的整个法律服务，相对来说，内容比较少。除了销售、按揭两个核心内容之外，衍生出来的拿地的谈判，和一些原土地使用方的协调，后期延伸的办房产证，中间还夹杂着一个业务，有的律师和银行的关系好，就协助发展商在开发初期，用土地使用权，或