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房地产行业低谷中税收管理出路的探索 作者：姜勋国 刘念 摘要 2005年至今，房地产行业的发展几起几落，但其纳税总额却一直占据着地方财政收入结构的重要位置。从税务部门当前的情况来看，房地产行业的征管难度普遍大于一般企业。究其原因发现，无论是企业纳税人，还是税务主管部门都存在一定问题。企业既有会计人员水平不高，管理能力有限的客观原因，也有虚报收入或多列支出等主观恶意行为存在；同时，税务部门内部的结构设置、人员水平和执法能力也有待提高。因此，税务部门应将对企业的纳税辅导放在工作的首位，同时对管理结构进行优化，不断提高管理人员的业务水平；利用纳税评估和税务稽查，为管理工作保驾护航；规范纳税主体的涉税行为，最终形成房地产行业管理的良性循环。 关键词： 房地产行业 税收征管 纳税主体 问题 良性循环 2007年金融危机爆发后，社会经济发展出现了停滞，通货膨胀一发不可收拾，但市场中的货币资金供给却严重紧缩，民生矛盾因此被激化。与此同时，与房地产行业相关的新闻爆炸点却不断出现，房价问题一时被推上了民生矛盾的高峰，成为了社会关注的重要问题。时隔四年，房地产行业的发展从高危到平稳，再入低谷，已经历了一个轮回的历练。尽管对该行业未来发展的诸多猜测还需时间来印证，但回顾过去、总结得失却是当前我们应该做的功课。 一、房地产行业税收征管的现实状态分析 房地产开发企业经营业务与其他企业相比较而言具有特殊性，尤其是其成本细碎，滚动开发以及生产周期长、投资数额大的特点，兼具房地产产品的生产和经营，使涉税问题比较复杂。从开发对象而言，房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可以将土地和房屋分开开发。房地产企业所适用的企业所得税规定与一般工商企业也存在差异。因而在谈及房地产企业及项目的税收征管问题时，大家普遍认为房地产企业比工业、商业企业的管理难道要大。在经过深入的考察和对比后，笔者认为房地产行业的征收管理难度主要体现在以下几个方面： （一）房地产项目的建设和开发周期长，管理时间跨度大； 一般说来，一个房地产项目从建设到开发，再到销售完成，通常需要3至5年时间。如受金融危机、地震灾害、企业资金链断裂等其他因素影响，管理期限也将随之延长。而普通工、商业企业的生产或销售周期通常不会超过10个月。管理时间的线性长度对管理的效果有着一定程度的影响。 （二）纳税主体多，管理程序复杂； 纳税行为的发生主要涉及企业和税务部门。从企业方面来讲，房地产项目至少包含建筑和开发两个企业；如遇工程项目较大、合作企业较多、分包转包关系复杂等情况，则会出现同一项目多个纳税人的情况；从税务部门来讲，房地产企业跨区域开发情况较为普遍，公司注册地税务部门和项目所在地税务部门也将在不同的层面上共同参与该企业的管理。面对如此错综复杂、真假难辨的经营状态，纳税征管难度的升级也就不言而喻。 （三）成本费用项目多，会计核算复杂 房地产企业的建设与开发过程中，成本费用项目繁多，例如：土地征用费及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费等。另外，各个企业的会计核算均具有一定的灵活性，操作手法不尽相同，因而需要税务管理人员具备较高的业务水平和敏感度。同时，企业会计人员的业务水平参差不齐，致使税务管理人员的工作效果受纳税人会计核算健全程度的影响较大。 （四）涉及税种多，成本确定和税前扣除项目的计算复杂; 按照税法的相关规定，房地产行业的建筑与开发必将涉及营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地使用税、印花税、房产税、土地增值税、企业所得税、个人所得税等税种，其中以土地增值税和企业所得税加的成本核算与税前扣除项目最为繁杂。也是纳税人蓄意作假的主要目标。成本的真实性难以辨别，导致税务机关管理难度增大。 （五）分包转包情况普遍、项目内部关系复杂 房地产行业承建的工程大部分通过转包、分包和挂靠途径来实施，导致税务部门在选择征税主体的问题上具有一定难度。房地产企业采用工程大包的经营模式，将收入的一部分分拨施工单位作为工程款，施工单位多数未办理税务登记，没有合法发票抵作工程款，不但造成成本核算混乱，而且扰乱了发票管理。 二、房地产行业管理难度大的原因分析 2005年，我市地税局开始了房产一体化的实施和探索。目前，现行的房地产征收管理框架已搭建完成，以房地产项目为着手点，以契税管理为抓手，联合国土、房管、工商等部门实行“先税后证”的管理模式业已成形。但在实作过程中，管理人员面临的问题可谓五花八门、千奇百怪，一些“法规之外、情理之中”的问题，常常使管理人员也两头为难，束手无策。按照前文中涉及的征管主体分类，笔者将目前房地产行业税收征管过程中存在的问题归纳为以下两个方面： 8、《税法》、机械工业出版社，2009年 9、崔光营、杨洪涛：《房产税功能的拓展与重构》，《涉