2008宏观经济与政策分析完整版.doc

2008年宏观经济与政策分析 进入新世纪后，我国宏观经济和房地产业都得到了快速发展，特别是2003年之后进入加速发展期，同时也让国内专家和政府出现了过快偏热的担心，从此国家也针对房地产业出台了系列宏观调控政策，但在市场处于狂热的时候效果十分有限，且出现了“越调越涨”现象，这直接导致了2007年国家新一轮的调控思路改变和更严厉调控政策出台――由市场发展到市场与保障并轨、9.27房贷新政及其补充通知、土地出让政策调整与清查、严打囤地等，这种趋严从紧的政策直到2008年上半年都没有松动。然而，进入2008年8月份之后，全球性的金融危机爆发，并越演越烈，各国实体经济也遭受了巨大打击，中国宏观经济下滑明显，国家宏观调控政策也由“防通胀、防过热”迅速转为“保增长、求稳定”的基调上来。而房地产作为国家宏观经济的重要支柱产业，横跨拉动宏观经济增长的“两架马车”――投资和消费，相关政策也全面松动。为全面了解宏观经济、房地产业政策这一年来的走势，我公司对2008年宏观经济进行了精要总结和全年国家房地产调控政策分类整理，力图从宏观上找寻房地产市场发展的趋势，与贵公司共同探讨成都房地产市场发展的方向。 一、宏观经济总结精要 ◆世界经济由于美国次贷危机引发金融海啸，进而可能演化为全球性经济危机，悲观点看可能是上世纪30年代美国大萧条以来最严重的全球性经济衰退，持续时间可能长达10年； ◆中国经济发展从过快偏热迅速下滑，GDP增速由第一季度的10.6％迅速回落到第三季度的9.0％，为2003年第二季度以来的最低增幅，预计第四季度会更低，很多机构预测都低于7％； ◆物价冲高回落，CPI指数由2008年1月份的7.1％冲高到2月份的8.7％，之后逐月回落，11月份仅同比增长2.4％，通货膨胀压力大大减轻，也为银行利率下调创造了条件； ◆2008年中国国内悲喜交集，从年初的冰雪灾害、3.14西藏暴乱、5.12大地震和之后的三鹿毒奶粉事件都让人悲愤和忧虑，但8月份成功举办奥运会又为国人带来喜悦、赢得声誉； ◆2008年中国股市也成为千万股民的伤心地，从年初的5266点，到12月31日的1820点，下跌了65%，相对于2008年10月28日1664点的年度最低位下跌了68％，创下了18年最大年跌幅，截至2008年12月23日,沪深市场A股总市值从年初的32.44万亿元缩水到12.63万亿元,缩水超过61%，九成以上投资者亏损，而这些股民是社会消费的中坚力量，他们的财富缩水必然削弱了社会购买力和投资； 2008.10.28盘中最低点2007.10.16盘中最高点点2008.1.2开盘5265点2008.12.31收盘1820.81点 2008.10.28盘中最低点 2007.10.16盘中最高点点 2008.1.2开盘5265点 2008.12.31收盘1820.81点 沪市A股走势图 ◆2008年人民币继续升值，从2005年7月汇改以来对美元累计升值17.42％，相对于英镑、澳元等强势货币升值30％以上，加上全球金融危机的影响，我国外贸进出口大幅萎缩，2008年11月和12月连续2月出现负增长，这是1998年以来首次出现进口和出口同时呈现下降走势，致使外向型企业陷入困境，东部沿海出现大量中小企业“倒闭潮”，中国经济的一架“马车”歇火； ◆2008年全国性房地产市场沿着2007年9.27房贷新政之后的下行走势继续下滑，加上5.12大地震的影响，房地产市场成交量急剧萎缩，很多城市的商品房成交量都萎缩了40-50％，不同城市的房价在坚挺一段时间后都出现松动，前期涨幅越大的地方这次也跌得越早、越深，像深圳最大的跌幅高达60％左右，一般城市房价的跌幅也在10-30％之间，市场终于给我们上了生动一课，购房者也回归理性和谨慎。 看点： 回顾2008年我国宏观经济走势，在我们去年同期预判“不容乐观”的基础上又增添了5.12大地震、全球金融危机、物价快速冲高回落等诸多影响重大的变数，从而使国家宏观经济下滑超出了我们的预期。进而使房地产业也遭受了价量齐跌的巨大打击，但更多的看法是2008年还不是最糟糕的时候，2009年也许是最困难的时期，且困难的日子也不会在2009年就结束。 因此，我们建议大家都要有较长时期（3-5年）过艰苦日子的心理和行为准备，不要因为到时有几个月市场有所好转就认为春天到了，进而就盲目进行投资开发，在这种“熊市”中不缺乏投资机会，就怕在“黎明前倒下”。所以，我们认为2009年的投资思路是“安全、稳健、现金”。 二、宏观政策总结与发展预测 1、土地政策 ◆2008年1月9日，国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》 政策要点： （1）、严格执行土地用途管制制度；（2）、严格规范使用农民集体所有土地进行建设 （3）、严格控制农村集体建设用