201011月答疑会课件-房地产企业收入与.ppt

房地产企业收入与汇算清缴风险 西安中道财税咨询有限公司 2010年11月 未完工开发产品收入 一、销售收入确认标准 新31号文 第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： 　　(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 　　(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 　　(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 未完工开发产品收入 　(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 　　1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 　　2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 　　3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 　　4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 未完工开发产品收入 　 未完工开发产品收入 二、未完工开发产品收入是否可以作为三项费用扣除基数？（广告费、业务宣传费、业务招待费） 1、2008年以前，国税发（2006）31号文规定，预售收入作为预收性质的价款，不能作为三项费用扣除基数。但给予了变通，允许向后三年递延。 第八条第十款： 10．广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理： 　　（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。 　　（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。 2、国税发（2009）31号文彻底解决了此问题，不再提“预售收入”概念，只要是签订了销售合同，都是“销售收入”，自然可以作为三项费用扣除的基数。 未完工开发产品收入 二、未完工开发产品收入是否可以作为三项费用扣除基数？（广告费、业务宣传费、业务招待费） 3、2008年1月1日以后，以前年度按照旧规定未扣除的业务招待费、业务宣传费是否允许继续摊销？ 大地函（2009）77号文 1.企业销售未完工开发产品取得的收入，应作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数。开发产品完工后，计算广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的基数时，应扣除未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入。 2.对2007年底前按《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定摊销业务招待费的企业，其尚未摊销的部分可继续向后结转，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。 未完工开发产品收入 总结： 1、只要签订了预售合同就属于销售收入，因此可以作为三项费用的扣除基数。 2、达到了完工标准，将未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入。 3、完工年度，以前年度未完工开发产品收入结转而来的销售收入，不能再次作为三项费用扣除基数。 4、关注销售收入同费用的配比关系，避免因为销售收入集中于一个阶段导致配比不平衡，导致多交所得税。 未完工开发产品收入 三、未完工