赢商共享-2013武汉东湖春树里二期商业都市综合体1419144102.ppt.ppt

第六部分项目收益预测 1、客房收益： 假若酒店面积20000㎡，约250间客房； 按每天500元/间，入住率50%； 客房收益：250×500×365×50%=2280万 酒店收益 2、配套设施经营收入 经营项目 数量 建议价格 营业额（万元/年） 备注 中餐厅 1 —— 2000 西餐厅 1 —— 1000 商务酒吧 1 —— 400 会所 1 —— 200 多数服务项目免费，收费项目如保龄球、壁球、理发等 多功能商务办公室 3 平均 ￥ 800/H 430 具备办公、会议、演示等多种功能，有不同大小档次，按每天使用5小时计 商务中心 1 200 小型商场 1 100 合计： 合计营业额 4330 若写字楼10000㎡，租金40元/㎡.月， 出租率60%； 则年租金收益： 10000×40×12×60%=288万 写字楼收益 项目年收益合计： 2280万+4330万+288万=6898万 预计项目净利润率在30%左右。 项目收益预测 第四部分项目定位 本案地处徐东商圈和中南商圈辐射的交叉点，周边商业氛围欠缺、衔接不够，正为本案提供了机会； 本案拥有绝佳的区位优势、规模优势； 我们如何定位？？ 项目所在地城市总体规划 本案及周边地块全为商业用地和商住用地， 为本案的发展提供较大的机会 本案 东湖春树里，地位就犹如美国纽约的曼哈顿。其岳家嘴立交的通车及未来4号地铁线的建设在交通上克服了以往中北路与徐东大街路交通路网模式所带来的诸多无法更改的交通死角问题。项目其设计采用的是裙楼空中通道、地面公路、与地下轨道三层的立体通模式，从而尽可能达到人车分流，畅通无阻，使项目真正成为地铁上的综合性物业，增值潜力无限。 东湖春树里是武昌地区最大的都市综合体，商业占有较大体量，且居然之家、工商银行、农业银行（一期底商）、中商、武商（二期底商）都已签订协议；二期只有一座塔楼； 且周边无高级写字楼及有影响力的星级酒店。 把握市场先机，填补空白点 ； 定位思路 1、二期定位为五星级酒店和5A写字楼； 或 2、二期定位为高级酒店式公寓和5A写字楼 建 议 一、产品市场定位 1、规划建议： 塔楼20层以下为五星级酒店，20层以上为5A写字楼 或 塔楼20层以下为酒店式公寓， 20层以上为5A 写字楼； 以本项目这样档次的市场定位，其建筑造型及外立面等方面规划设计必须要体现“超凡、气势、傲然”的视觉观感，这样才能和项目的档次相配合。 何谓酒店式公寓？ 酒店式公寓，顾名思义，首先是公寓，公寓一般是用来出租的住宅物业，其室内空间间隔及使用功能与住宅类似；而“酒店式公寓”就是指提供酒店式全套服务的公寓类型，其兼具传统酒店和公寓之长，大多位于成熟商务区域、外资企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等配套设施都比较完善。 酒店式公寓本身拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，住户的日常起居、饮食、卫生等均有周全服务，生活非常舒适便利，星级服务品质更令客户兼有尊贵感。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。  武汉酒店式公寓市场分析： 小户型面积开始向小房型过渡时，其消化周期延长，投资比例下降、自用比例上升。 ????而在经济活跃时期，一些市场空隙被发现。一些小户型公寓赋予了酒店式公寓的概念，但事实上大都没有达到酒店式公寓的标准，只是引用概念进行炒作。而在武汉酒店式公寓由公寓与其他酒店业、旅游业的结合，具有特有的魅力受到投资者的追捧和青睐。综合而言，纯正的酒店式单身公寓一般具有如下特点： 综合而言，纯正的酒店式公寓一般具有如下特点： 位置——位于城市商业，商务中心，毗邻五星级酒店，紧邻城市主要交通线，交通便利而畅通。 户型与功能——户型设计上酒店式公寓更加向公寓靠拢，拥有居家的格局和良好的居住功能，同时配有全套的家具电器。公寓面积较为经济但大于酒店客房的面积，装修标准与同类酒店相当。 提供高水准服务——与普通公寓相比，酒店式公寓能够为客人提供酒店的专业服务，如餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。 规模——规模大于一般酒店，一般数量为300间左右。 租金水平——项目以外地来汉长期办公的商业客户为主，租金比普通公寓高，但略低于同档酒店价格。 市场要求 代