房地产估价理论与方法选编.ppt

第十一章 房地产价格程序 1、获取估价业务； 2、受理估价委托及明确估价基本事项； 3、拟定估价作业方案； 4、搜集估价所需资料； 5、实地查勘估价对象； 6、选定估价方法计算； 7、确定估价结果； 8、撰写估价报告； 9、交付估价报告； 10、估价资料归档 第六章 收益法 收益法的基本原理 收益法的计算公式 净收益 资 本化率 剩余技术 收益乘数法 收益法的适用范围 房地产所产生的收益分为可以用货币来度量和无法用货币来度量两类。收益法适用于有收益或有潜在收益，并且收益和风险都能够量化的房地产：如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等房地产；而对于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用。如：政府办公楼，学校公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价，收益法大多不适用。 收益法还可用来检验市场比较法和成本法评估出来的价值的可靠性。 收益法的计算公式 净收益按一定数额递减的公式 预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益；如果报酬率为6%，试计算该宗房地产的收益价格。 净收益 1、净收益的计算公式 净收益=潜在毛收入—空置等造成的收入损失—运营费用 2、不同收益类型房地产净收益求取 3、实际收益和客观收益 4、净收益流量的类型 5、收益年限的确定 资本化率 1、资本化率的重要性 2、资本化率的界定 3、资本化率的实质 4、资本化率求取的基本方法 市场提取化 累加法 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿—投资带来的优惠 投资收益率排序插入法 投资组合技术 1、抵押贷款与自有资金的组合 2、土地与建筑物的组合 剩余技术 1、土地剩余技术 2、建筑物剩余技术 收益乘数法 1、毛租金乘数法 2、潜在毛收入乘数法 3、有效毛收入乘数法 4、净收益乘数法 收益法运用举例 P213例6-21；例6-22 第七章 假设开发法 假设开发法的基本原理 假设开发法的基本公式 现金流量折现法和传统方法 假设开发法计算中各项的求取 假设开发法的基本原理 1、假设开发法的概念和理论依据 2、假设开发法适用的对象：有投资开发或再开发潜力的房地产估价 3、假设开发法适用的条件： （1）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断了房地产的最佳开发利用方式； （2）是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确预测了未来开发完成后的房地产价值 假设开发法的操作步骤 1、调查待开发房地产的基本情况 2、选择最佳的开发利用方式 3、估计开发经营期 4、预测开发完成后的房地产价值 5、估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费 6、进行具体计算，求出待开发房地产的价值 假设开发法的操作步骤 1、调查待开发房地产的基本情况 2、选择最佳的开发利用方式 3、估计开发经营期 4、预测开发完成后的房地产价值 5、估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费 6、进行具体计算，求出待开发房地产的价值 假设开发法的基本公式 1、最基本的公式 待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值—开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—开发利润—投资者购买待开发房地产应负担的税费 2、按估价对象细化的公式 3、按开发后的经营方式细化的公式 现金流量折现法和传统方法 1、对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。 2、传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同 3、在传统方法中投资利息和开发利润单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独表现出来，而是隐含在折现过程中。 假设开发法运用举例 P237例7-1；例7-2；例7-3；例7-4；例7-5 第八章 长期趋势法 长期趋势法的基本原理 数学曲线拟合法 平均增减量法 平均发展速度法 移动平均法 指数修均法 长期趋势法的功用 长期趋势法的基本原理 1、长期趋势法的概念和理论依据 2、 长期趋势法适用的对象和条件 （1）要求拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料； （2）要求所掌握的历史价格资料真实、可靠。