国瑞永清项目总体方案56p讲述.ppt

第一部分：永清背景篇 第二部分：永清项目篇 第三部分：市场调研篇 第四部分：项目地位篇 第五部分：总体营销思路 第六部分：工作进度及2010年新政策 永 清 县 背 景篇 永 清 县 背 景 篇 永清县介绍 位于河北省中部，京、津、保三角地带中心,处于大北京经济圈的腹地，北距首都70公里，距首都机场80公里；南距天津60公里，距天津新港100公里。县境东西最宽32公里,南北最长39公里，总面积776平方公里，辖5乡5镇386个行政村，总人口37.5万人。永清县既得近海开放之利,更占接受京津辐射之先。毗邻东北、华北两大工业基地,有着丰富的资金、技术、人才信息等资源.?  永 清 县 背 景 篇 永靖宏观经济环境 GDP增速保持在17.3%左右，达到80亿元； 财政收入增速保持在35.4%，达到5.1亿元； 全社会固定资产投资超过70亿元，年均增速31%左右； 城镇固定资产投资达到59亿元，年均增长33%以上，其中工业投入年均增长40%以上； 人口自然增长率控制在5.5‰以内； 城镇居民人均可支配收入年均增长10%，达到13980元； 农民人均纯收入年均增长8%，达到6345元； 项 目 位 置 永清项目位于大北京战略经济圈轴心地带，距首都第二机场仅10公里。距离北京南三环直线距离约50公里，区位优势明显，区位成熟期需3-5年。 项 目 概 况（一） 永清项目规划占地37平方公里，近期发展规划用地面积15000亩，建设周期为8-10年，总投资300亿元人民币，2010年开工建设。拟建设成京津冀经济圈的一个宜居、可持续发展的新兴城镇和现代化的生态新农村。 项 目 概 况（二） 项目建设内容包括 生态农庄500亩；36洞果林高尔夫球场3000亩； 低密度住宅8000套（3000亩，建面200万平方米）； 高密度住宅5万套（6000亩，建面500万平方米）； 企业研发及总部办公基地300套（3000亩，10亩/套，建面5000-10000平方米/套）； 五星级酒店5万平方米； 国瑞集团总部办公楼10000平方米； 商业、金融、教育和医疗配套等200万平方米（3000亩）； 农副产品加工基地；城郊农业种植、养殖研发中心；运动休闲、旅游观光农业； 项 目 效 益 经济效益 房地产销售纳税10亿元/年，总部基地企业300家每年纳税60亿元(平均2000万元/家/年)，3500亩农庄和高尔夫球场每年纳税70万元(200元/亩/年)，商业、市场、酒店、旅游等每年综合纳税10亿元（营业总产值100-150亿元/年） 社会效益 项目引入高消费人群，在生态园发展第三产业，提供就业机会5 万个。改善农民的居住环境，增加农民收入，解决本地农民就业，提高农民生活水平，促进地方经济发展 项 目 思 考 鉴于项目的分析情况： 我们应该思考什么？ 思考一：怎么做好项目市场调研 思考二：怎么做好项目定位 市 场 概 况 国内市场别墅特征 整体供应过于求，局部结构失衡 需求潜力旺盛，有效需求正在上升 别墅市场发展趋势 短期：结构失衡等状况得到缓解，需求持续旺盛，价格趋于平稳，别墅成交比 例有所上升。 长期：市场体系趋于成熟，供需总量趋于平衡，结构趋于合理，潜在需求得以实现，价格趋于稳步增长，市场将出现供销两旺，多方共赢的良好局面，迎来下一轮的别墅浪潮。 香河板块 燕郊板块 廊坊板块 涿州板块 廊坊板块 四个孔雀城 市 场 分 析 市 调 结 论 结论一：200平米-280平米户型为市场主力； 结论二：容积率在0.7-1合理； 结论三：销售均价在6000元/平米-10000元/平米有市场份额； 结论四：“大花园、小房子”的低密度住宅产品，区域供应量较少； 市 场 调 研 永清项目借鉴 四个孔雀城是现阶段规模比较大的别墅房地产市场较 成功案例。 市调情况得以验证：无论从项目的规模、营销手法及销售情况都是永清项目学习的典范。 项 目 定 位 市 场 定 位 原 则 1、快速销售