土地增值税清算审核疑点分析讲述.ppt

土地增值税清算 ——与转让房地产有关的税金的审核 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税。值得注意的是，由于印花税已计入管理费用，体现在“房地产开发费用”中，所以，印花税不在税金项下扣除。 审核时，首先，根据核实后的销售收入，计算应缴纳的营业税、城建税和教育费附加；然后，对照“营业税金及附加”、“应交税费”等账户及相关凭证，进行审查核实。 土地增值税清算 对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时收取的代收费用，如代收费用是计入房价并向购买方一并收取作为转让收入计税的，可予以扣除，但不能作为加计扣除的基数。 ——加计扣除项目的审核 土地增值税清算 ——房地产开发费用的审核 一、对据实扣除的，应审核其项目贷款的起止时间，并结合预售收入实现时间、工程款支出时间、大额往来款项等情况，来综合判断其项目贷款是否能“按转让房地产项目计算分摊”，是否全部属于本项目所用。特别是一些房地产企业滚动开发的，是否存在资金相互调拨情况。 二、审核贷款合同约定内容，是否属于本项目贷款，贷款是否有特殊约定事项。 三、利用闲置专项借款对外投资取得收益的，其收益是否冲减利息支出。 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。对于房地产开发费用的审核，重点是财务费用的审核。 土地增值税清算 ——以往检查中常见的涉税问题 2、开发产品完工前收取的预售收入未按规定申报纳税，产品完工后未按规定结转收入。（如：支付拆迁户的拆迁补偿款，用于对抵拆迁户购房款，至检查之日止，仍然挂其他应付款科目，未及时申报缴纳营业税及附加） 3、以银行按揭方式销售开发产品收取的价款，未按规定结转收入。 4、发生视同销售行为，未按规定结转收入或申报纳税。 1、销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，隐匿收入。 5、编制合同、协议，虚列、多列或重复列支开发成本、生产费用。 6、取得不符合规定发票的入账，多列成本费用。(建安） 7、混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。 土地增值税清算 ——以往检查中常见的涉税问题 2、开发产品完工前收取的预售收入未按规定申报纳税，产品完工后未按规定结转收入。（如：支付拆迁户的拆迁补偿款，用于对抵拆迁户购房款，至检查之日止，仍然挂其他应付款科目，未及时申报缴纳营业税及附加） 3、以银行按揭方式销售开发产品收取的价款，未按规定结转收入。 4、发生视同销售行为，未按规定结转收入或申报纳税。 1、销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，隐匿收入。 5、编制合同、协议，虚列、多列或重复列支开发成本、生产费用。 6、取得不符合规定发票的入账，多列成本费用。(建安） 7、混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。 土地增值税清算 ——收入方面具体涉税情形 2、销售收入确认不及时 ? 3、隐瞒收入，收入计算不准确 （1）虚开发票。 开发商和客户为减少产权过户的各项税费，采取虚报成交金额，协议少开或不开发票。 （2）低价开票。 不按实际销售价格开具发票，而是低于实际价开票入账，另一部分房价款开自制收据不入账。 (3）提供虚假或不完整的销售面积  有意识隐瞒、不如实提供实际销售面积，增加税务核实难度。  1、不计、少计收入 （1）将预售收入记入“其他应付款” （2）把预收购房款变为购房订金或垫付款项 （3）隐瞒、转移预售收入，有的直接转入私人账卡，直到交房时才入帐缴税。 土地增值税清算 ——收入方面具体涉税情形 （5）收取价外费用不计收入 ①为客户提供如防盗门、封闭阳台等收入 委托物管部门结算且长期挂帐 ②以各种理由收取水、电、外装修等代办费，按代收代付核算 （4）以收抵支 ①以商品房抵付施工单位工程款。②以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款③以商品房抵付回租租金，换取其他单位个人的非货币资产。? ④以完工房地产抵付职工奖励支出。?⑤以完工房地产抵付建安工程款、广告支出和其他支出。⑥同拆迁户达成协议，用购房价格上的价差利润抵顶拆迁赔偿款。 （6）内部预售再转售。 有的企业利用内部认购，以较低价格签订预售合同，一段时间后又以较高的售价进行转售，但合同签订价格为预售合同价格，其差价名义上是订购人收取，实际上转入了企业账外收入。 土地增值税清算 ——成本费用具体涉税情形 2、虚假列支成本费用 预付款大大超过合同价款 ---- 除改变原设计规模，增加楼层面积等正常因素外，有的企业采取名目繁多的方式支取现金；或者以假形式作为预付工程款的原始凭证。 1、利用虚开、代开发票等手段，人为抬高开发成本 拆迁补偿费支付凭证一部分不符合规定。 （1）不合规发票是企业在