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一.宏观政策分析 货币政策再从紧：央行、银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》 927央行、房贷出台新政，规定已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。但对于第二套房贷的界定一直比较模糊，由各商业银行自行决定。 12月12日，央行再次执行从紧货币政策，发布《关于加强商业性房地产贷款管理的补充通知》，对第二套房贷进行严格的界定，以家庭为单位认定房贷次数。 08年4月25日起，人民银行宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这也是央行今年以来第三次上调存款准备金率，本次调整后，存款准备金率将达到16％的历史新高水平。 政策内容 对第二套房的界定： 一、以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。 二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。 三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。 四、商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。 分析总结： 根据各种货币从紧政策的出台，规定已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 (含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民 银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。 本项目主要为双拼、三拼户型，购置时为多本产权。以上各种政策对本项目的 销售将有直接的影响，导致贷款首付比例不低于四成，及更高的贷款利率。 一.项目经济指标 访谈一：熊先生 职业：公务员 年龄：41岁 居住区域：福田区 家庭结构：3人 购房目的：自住 业余爱好：体育、休闲娱乐 选择购买的主要原因：环境好、配套完善 较看好的区域：福田中心区 购房理由：有换房需求 已置业情况：福田区拥有壹套住宅 对本项目的看法：项目离福田中心区较近，出行方便 访谈二：廖先生 职业：律师 年龄：35岁 居住区域：福田区 家庭结构：3人 购房目的：自住为主 业余爱好：休闲娱乐、艺术薰陶 选择购买的主要原因：配套完善、地段好 较看好的区域：梅林 购房理由：需要改善居住环境 已置业情况：梅林已经拥有一套，南山有一套 对本项目的看法：离市中心不远，靠山的环境不错，非常安静，适合居住。 访谈三：王先生 职业：外资企业高管 年龄：43岁 居住区域：福田区 家庭结构：5人 购房目的：为家人购置 业余兴趣：上网、看电影 选择购买的主要原因：交通便利，档次高 较看好的区域：福田中心区附近 购房理由：需要购置交通便利的住宅 已置业情况：罗湖一套房，福田一套房 对本项目的看法：配套完善，出行便利。 一.营销战略 1.总体营销策略 通过市场调研与分析，寻找项目的营销突破点： 挖掘价值---------------深度挖掘项目的优越的区位价值以及生活价值； 推售时机---------------我们必须把握市场时机，在合适的时间内合理的推出市场； 宣传造势---------------高调推出市场，建立项目高端山水豪宅的整体形象； 会员招募---------------展开新世界会升级启动仪式，达到有效蓄客的目的； 体验营销---------------让产品作代言，利用泰式园林品鉴会等活动做好体验式营销； 差异化------------------倡导项目特有的生活姿态，引爆市场，树立项目独有的高度； 本项目先天条件十分优越，我们的目标不仅仅是成功销售完毕，更重要实现企业与项目价 值最大化，因此我们提出这样的营销思路： 深度挖掘项目价值 建立高端的项目形象 全方位整合推广 现场体验式营销 挖掘价值、高调入市、全面推广、体验营销 挖掘价值 本项目拥有诸多极具优势的先天条件，必须深度挖掘项目的潜在价值，包括区位价值、 资源价值、产品价值、生活价值。只有对产品核心价值点足够明确的前提下，才能将产 品卖点进行整合，有序有效的将之推向市场。 高调入市 本项目是梅林的一个依山而建、拥有极佳自然景观和完善生活配套的大户型豪宅楼盘。 而项目所在的梅林片区却并不是市民心目中的传统豪宅片区。在这样的市场前提条下， 我们需要教育市场，告诉深圳市民：本项目就是一个距离CBD10分钟车程，拥有极佳的 自然景观，生活配套十分成熟的高端山水