小产权房的产权问题.doc

华中科技大学文华学院文 献 综 述 学生姓名 学 号 专 业 班 级 指导教师 一、的利益驱使 开发大产权楼房，开发商能够获得暴利。据材料显示，房地产开发商的利润率高达30%，甚至达到50%。该利润率远远高于其他行业，因此一夜之间催生了众多亿万富豪。正是由于房地产行业的暴利和购房者的旺盛需求，吸引了众多投资者投资于房地产行业，其中包括村委会以及乡镇。村委会或乡镇独自或与开发商开发建设的楼房价格虽然远远低于“大产权”楼房，但由于小产权楼盘不存在土地出让金、各项税费等成本，因此即使以合法商品房价格的30%出售仍有较高利润可得，其利润率并不比开发“大产权”的开发商低或者低多少。总之，小产权房无论对于开发建设者还是购房者，都是有利的。但开发建设小产权房逃避了土地出让金，尤其是各项税费，国家因此而遭受很大的经济损失，且破坏了国家土地政策和法律、法规。 (三)城乡二元结构的土地制度 小产权房出现的根本原因在于我国二元制的土地所有权制度。所谓二元土地所有权制度是指在我国土地所有权形式有两种，一种是属于国家所有的土地，针对的是城市城市市区的土地；农村和城市郊区的土地属于农民集体所有。只有国家所有的土地才能用于房地产开发，农村集体所有的土地不能直接用于商品房开发建设。只有通过国家相关部门补偿征收后，变集体所有的土地为国家所有的土地，才能出让给有资质的房地产开发企业进行开发。同是一块土地，同是一样的用途，农村集体经济组织所有时，不允许出让给房地产开发。在经过政府部门的征收，并加价了几十倍后就允许。在这种情况下，有些集体经济组织为了维护自身经济利益，在集体所有的土地以各种名义建造房屋，并通过出售获取了一定的经济利益。 城乡土地被人为分割成了二个体系的不合理制度，只要城乡土地市场未实现一体化，小产权房就不可能退出历史舞台。其次，从小产权房的地理位置看，小产权房大多位于近郊，交通相对方便，空气质量又好于闹市区。这一特点又恰恰迎合了一部分想购买的小产权房用于退休安享晚年的购房者心理。再者，随着城市房价的飙升，低价的小产权房只会愈演愈烈，将低收入群体逼进购买小产权房的大军之中。 三、小产权房的合法性问题 根据我国现行政策和法律不认可小产权房的合法性，政府一直要清理查处;目前政府叫停，北京近来撤除违章建筑，但也有地方如广东、河北试点确认小产权房的合法性，因小产权房涉及问题复杂，叫停的多，认可的少。 房屋是不动产，不动产受《物权法》调整，根据物权公示原则，《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，即房屋产权必须登记，未经登记的不产生法律效力。由于我国土地分国有和集体两种所有性质，小产权房是建立在集体所有的土地上，根据《土地管理法》的规定，集体所有的土地可以用于乡村企业、公共、公益事业用地和村民住宅用地。第六十三条规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设。这就限定了集体土地及于建筑房屋出售，而且第六十二条规定农村村民一户只能有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 那么集体所有的土地上建造的住房就不能买卖吗?不能一概而论，只是限定在本集体经济组织成员之间的买卖，不能对本集体组织以外的人员买卖。同时，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。可见，把房屋出售给本集体经济组织成员以外的行为不受法律保护。 购买小产权房买卖合同是否生效?合同只要是当事人真实意思的表示，在合法、自愿的基础上签订就生效;但《合同法》第五十二条规定合同无效的情形：一是一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;二是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;三是以合法形式掩盖非法目的;四是损害社会公共利益;五是违反法律、行政法规的强制性规定。小产权房买卖违反该条第五项法律、行政法规的强制性规定，因而该合同无效，在审判实践中，对此类纠纷的处理，以合同无效处理，返还购房款，事实上购买小产权房纠纷远不止此简单，因而小产权房买卖纠纷多，风险大，无保障。 既然如此为什么小产权房还无序发展呢?有房就有市场，除一部分属违章建筑外，有土地使用证的不应是违章建筑，乡镇政府及相关部门是如何批建的，这不仅是执法不严所致，等房屋建成后强拆是亡羊补牢的做法，但现在为时还不晚。政府及相关部门应履行职能，把关审批，杜绝乱建。 、、2012- 03- 06. [3] 刘江涛. 小产权房的影响、产生根源与整治对策初探[ J]. 中国房地产金融, 2009( 03). [4] 宋要闯,王媛丽, 我国农村小产权房的法律问题探究,河南师范大学法学院,2011.1 [5] 刘薇：“小产权房合规划可补手续 北京在摸底后再定政策”，载, 20年12月14日。出处:《法学杂志