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无锡大地宾馆 项目尽职调查报告 承租人全称： 无锡春天里企业投资管理有限公司 项目方式： 售后回租 项目类别： 房产 第一章 承租人基本情况 一、企业概况 无锡春天里企业投资管理有限公司成立于2014年3月5日，注册资本金500万元。该项目开发名称为无锡春天里时尚街区，建筑总共十层，总建筑面积13000㎡。1-3层为商铺，总共194套，计划带租约销售，总建筑面积4827.92㎡，都为分离的小产证。4层为皇亭小吃美食广场，面积780.9㎡，目前计划自主管理经营。 五至十楼为酒店，共有客房82套，产证面积4000.7㎡，目前处于装修阶段。 该项目的地理位置是，无锡市崇宁路77号。 位于无锡市商业最繁荣的崇安区。靠近无锡地铁一号线及二号线的交接出。北边是无锡市崇安旅游风景区。商业业态非常密集，有三样百盛广场，东方巴黎，金鼎广场，珠宝城商厦，苏宁大厦，雅戈尔大厦，八佰伴等。 此次融资是用在无锡春天里企业投资管理有限公司名下的大厦五至十层做融资，根据项目经理对该地段的房屋价值调差，五到十层的售价在每平方2.5万元，由此推算4000平方米的总市场价值在一亿元人民币。 无锡春天里企业管理有限公司为新成立的公司，目前没有对外借款及对外担保。法人及实际控制人惠耀明个人信用记录良好。 主体名称 无锡春天里企业投资管理有限公司 成立期限 2014年3月5日 注册号 320200000212091 营业期限 无限 注册地址 无锡市崇宁路77号 经营地址 无锡市崇宁路77号 注册资本 500万元 实收资本 500万元 法定代表人 惠耀明 身份证号 联系人 惠耀明 职 务 董事长 经营范围 及主营业务 利用自有资产对外投资，受托资产管理，投资咨询，商务信息咨询，企业管理咨询，企业营销策划及企业形象策划，物业管理。 主要产品 关联企业 经济性质 股份合作 法律形式 股份有限公司 职工总数 技术职称员工 管理人员 基本账户 开 户 银 行 账 号 中国建设银行股份有限公司无锡中山路支行 32001615536052505918 税务登记证号 320200087811187 机构代码证号 0878144-8 下次年检时间 第二章 融资方案 一、融资方案的设计 融 资 方 案（3500万元） 资金需求方：无锡春天里企业管理有限公司 资金方： 融资方式：小额贷款 资金需求：3500万元 利率：年化18% 内部收益率：年化21% 咨询费用：105万元（一次性支付） 还款方式：按季等额本息 期限：24个月（允许12个月后可提前还款，一次性支付剩余的本金，如果12个月内提前还款收取贷款总额3%补偿金。） 保障方式：房产抵押（根据还款进度，释放房产），房产所在公司100%股权质押。实际控制人惠耀明夫妇承担无限连带责任担保。 还款方案如下： 单位 万元 项目 期租金 还本 付息 本金余额 35,000,000.00 1 5,306,337.87 3,731,337.87 1,575,000.00 31,268,662.13 2 5,306,337.87 3,899,248.07 1,407,089.80 27,369,414.06 3 5,306,337.87 4,074,714.23 1,231,623.63 23,294,699.83 4 5,306,337.87 4,258,076.37 1,048,261.49 19,036,623.46 5 5,306,337.87 4,449,689.81 856,648.06 14,586,933.65 6 5,306,337.87 4,649,925.85 656,412.01 9,937,007.79 7 5,306,337.87 4,859,172.52 447,165.35 5,077,835.28 8 5,306,337.87 5,077,835.28 228,502.59 -0.00 小计 42,450,702.93 35,000,000.00 7,450,702.93 备注： 该建筑1-3层商铺目前已销售商铺92套，面积2593.75㎡，销售收入为97,485,528元,平均销售价格为3