良渚文化村规划及启动计划总结.ppt

万科·良渚文化村配套商业启动计划 项目分析 1 项目操作思路 2 现阶段玉鸟执行计划 3 我们的开店计划 4 项目分析 1 项目目前开发情况 08年清盘项目 09年新售项目 08年新推项目 住宅项目 公建项目 10年新推项目 11年新推项目 2006年底交付858套，现入住率10% 07年12月底竹径茶语独栋37，排屋52，公寓160 08年3月竹径茶语排屋117套 2008年3月底白东627套 2008年12月底白东150套 08年12月阳光天际排屋170 2008年12月底白南1238套 2009年阳光250套 2009底白南1720套 2009底白西115套 2010白南860套 2010白西230套 住宅项目交付计划 交房 时间 楼盘名称 建筑类型 实际交 付户数 现入住率 累计交 付户数 06年12月底 白鹭郡北 858 10% 07年12月底 竹径茶语 独栋 37 排屋 52 公寓 160 1107 2008年3月 白鹭郡东 627 竹径茶语 排屋 118 1852 2008年12月 阳光天际 排屋 170 白鹭郡东 150 白南 1238 3410 09年 阳光 250 白南 1720 白西 115 5495 10年 白南 860 白西 230 6585 白鹭郡北入住 竹径茶语入住 白鹭郡东入住 白鹭郡南、阳光天际入住 白鹭郡西入住 白鹭郡西、白鹭郡南全部入住 注意：实际入住户数按交付户数的10％计算 商业功能定位： 1、茶语、阳光项目的生活配套； 2、整个文化村休闲、娱乐公建配套； 3、良渚的特色旅游休闲商业配套 白鹭郡南商业 商业功能定位： 1、文化村的社区商业中心 2、公建配套中心； 项目商业规划及开发现状 商圈覆盖范围： 1、良渚文化村北区块； 2、整个良渚文化村； 3、将覆盖整个杭州； 1、商业体量：2.8万方 2、建议商业配比： 20-30%日常生活配套商业 70-80%休闲旅游特色商业 商圈覆盖范围： 整个良渚文化村 1、商业体量4万方 2、建议商业配比 40-50%公建配套 50-60%社区商业 现状： 1、玉鸟流苏一期已启动，共计8000方。 2、白南商业区尚未启动。 面临的问题 人口导入缓慢 开发周期长 入住率低 规划与现实的矛盾 供给矛盾。 需求的矛盾。 玉鸟流苏） 需兑现承诺 购房时的承诺 满足入住居民日常生活配套要求 如何在人气不足，开发次序错位的情况下，来兑现承诺，满足居民日常生活需求，是本项目亟需解决的商业问题。 因此： 如何操作？ 项目操作思路 2 整体商业操作思路 第一阶段1-3年 该阶段将白南的部分功能先行移植到玉鸟流苏，基本实现两个功能： 1、公共服务功能 2、日常生活消费功能 白南商业交付后 玉鸟业态二次调整，保留部分生活配套以满足茶语、阳光天际的需求外，其他的公共服务功能和大部分的生活配套功能回归到白南。 区域相对成熟后 1、白南在原有配套商业的基础上，进一步丰富服务功能与商业功能；带动4个服务点，辐射整个文化村 2、 玉鸟实现转型，引进特色餐饮、休闲娱乐、旅游特色商业业态实现最终的定位。 “功能转化 ，分步实现” 总体策略 功能回归 功能提升 功能移植 玉鸟流苏的操作思路 08年中旬-09年初 09-10年 1012年左右 强行启动 全面招商 业态调整 按照良渚文化村的商业总体策略，目前我们首先要做好第一步的工作，即功能移植—强行启动玉鸟流苏一期商业。 功能移植 玉鸟流苏 白南商业 总结 现阶段玉鸟的执行方案 3 玉鸟一期 现状： 目前玉鸟一期建筑面积将近8000多平方米，预计在2008年6月交付。其建筑形态别具一格。 配套优先 保护性 可操作性 一期业态规划 玉鸟启动阶段业态规划的三个原则： 鉴于远景规划、独特的建筑形态、现实的问题 业态规划表 公共服务配套及公司用房 分期 功能 必要性 点位 数量(个) 占地面积 建筑面积 合计建筑面积 装修标准 性质 业态 玉鸟 已建成商业 （一期) 对外展示 玉文化馆 必需 F-b02 1 —— 　 　 1500　 销售中心 必需 F-d02　 1 —— 　641 　 1500　 对公司服务 项目部办公楼 必需 K-1,K-2 1 —— 　 　 1500　 万科物业总部 必需 J-3　 1 —— 800 员工宿舍 必需 F-d01 1 —— 　 　 800 公共 服务 客户服务中心 必需 F-d01　 1 —— 　 　 800 医疗诊所 必需 F-d03　 1 —— 　 　 　 邮局 必需 F-d03　 1 —— 　 　 　 派出所 必需 I-1楼　 1 —— 　 　 　 电信、电视服务 移动 可选 　L-1 1 —— 100 100 　 电信 可选 　L-1