转型时期中国土地产权与城市空间结构例析.ppt

转型期中国土地产权与城市化 1 中国城市化现象 2 中国城市化激励机制产生的原因 3“土地租金剩余”对不同城市化行为的激励分析 大 纲 4 结论 1978年改革开放以后，中国进入到一个快速城市化的阶段，城市化水平从1978年的18％上升到2005年的43％。与此同时，中国出现了大量的城市化新现象: （1）城市用地的快速扩展(新区建设)：1985－2000年中国城市建成区用地年均扩展速度为850平方公里，出现大量以新城区和开发区为主体的城市发展模式。 1 中国城市化现象 （2）农村城市化（分散的空间）：。 （3）城中村现象（被包围的空间）： 1 中国城市化现象 番禺区建设用地分布图 对不同城市化形成的机制有不同的解释，具有代表性的是： 地方各级政府的利益驱动和经济发展需求促进了城市用地的快速扩展， 农村乡镇企业的发展和外商直接投资是农村城市化的动力， 城乡二元结构则是城中村现象产生的重要原因。 1 中国城市化新现象 尽管产生各种城市化现象产生的原因不尽相同，但都存在共同的行为主体， 城市政府和农村政府 那么这两个行为主体之间是不是存在共同的行为激励机制呢？ 2 城市化激励机制产生的原因 （3）城市化过程会产生“土地租金剩余” 土地竞租曲线是美国经济学家威廉.阿朗索在杜能《孤立国》中的土地利用模式基础上发展起来的，关于土地租金水平与区位关系的经典描述。将同一城市地区内农业用地、商业用地和住宅用地的竞标地租函数和曲线互相重叠在一起,得到在竞争的自由市场下所决定的整个城市的现实市场均衡地租曲线。 竞租曲线 纽约天际线 2 城市化激励机制产生的原因 （3）城市化过程会产生“土地租金剩余” 2 中国城市化激励机制产生的原因 土地产权二元制 “土地租金剩余” 财政分权 城市化进程 中国城市化激励机制产生的根本原因是城市化的各个利益主体对土地租金剩余的追求，而影响土地租金剩余产生和分配的主要背景是土地产权二元制及土地有偿使用、土地租金剩余和财政分权。其中土地产权二元制和土地有偿使用是土地租金剩余产生的前提，而财政分权导致了各个利益主体对于“土地租金剩余”的渴望。 城市化作为经济增长的伴随现象，城市化过程中的主体行为不可避免的会受到转型阶段经济体制特点的影响。中国经济转型的基本特点包括价格改革和管理体制改革，与城市化直接相关的主要是土地有偿制度和财政分权。 2 城市化激励机制产生的原因 城市化与土地息息相关：城市化过程不仅是在经济发展过程中农业人口向非农人口转化的过程，也是农业用地向城镇用地的转化过程。 中国的土地二元体制： 城市土地 农村集体土地所有权 （1）土地产权二元制 完全的城镇国有土地产权和不完全的农村集体土地产权就构成中国城乡土地产权的二元结构。 财权下放激励地方政府获得“土地租金剩余”: 财政分权的实质在于中央政府将部分财政权限下放给地方政府，使各级政府都有了相对独立的财权和事权，加强地方政府发展经济的积极性。在转型国家，财政分权通过赋予了地方政府独立的利益主体资格，激励政府行为与经济发展保持一致。 基本事权下访迫使各级地方政府获取“土地租金剩余”： 财政分权也带来了一些问题，如出现了省以下政府层层向上集中资金，基本事权却有所下移的现象；同时，县乡两级政府仍然一直要提供义务教育、本区内基础设施、社会治安、环境保护、行政管理等多种地方公共品，同时还要在一定程度上支持地方经济发展。 在分税制的体制中，税收的地方所得和预算外收入是地方政府财政支出的重要来源，特别是预算外收入不需要上缴中央政府，使地方政府更加愿意扩大预算外收入的来源。 2城市化激励机制产生的原因 （2）财政分权制度 据平新乔在2006年的工作论文《中国地方预算体制的绩效评估和指标体系设计》中估计2004年全国约有超过4万亿左右的GDP掌握在各级政府手里，其中，土地是地方政府获取预算外资金最主要的来源，这些资金更多地被使用在招商引资、发展地方工业化等方面。 “土地租金剩余”作为各级政府土地开发所得，大部分通过各级政府的土地开发公司留存于地方，成为地方的预算外收入。在财政分权的背景下，无论是城市政府还是农村集体组织都具有获取“土地租金剩余”的动力，以增加政府财政收入，并进行基础设施，进一步促进城市化的进程。 3“土地租金剩余”对不同城市化行为的激励分析 （1）以城市政府为主导的城市新区建设行为 土地租金剩余测算 ： 1、成本684.22亿元。 （1）征地拆迁成本（255.47亿元) 征地拆迁成本包括集体土地征收成本57.08亿元 (征地价格