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培训提纲 第一部分 房地产开发流程及会计核算 第二部分 房地产企业土增税清算概述 第三部分 房地产企业土增税清算政策及检查 第一部分 房地产开发流程及会计核算 一、开发流程 二、会计核算 三、几个用语 土地管理部门，负责办理国有土地出（转）让手续，收取土地出让金，核发《国有土地使用证》。从土地管理部门可获取土地使用权出让和转让信息，包括出（转）让方、出（转）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额，是审核土地出（转）让金的依据。 权证1。。。。2 城乡规划法 (中华人民共和国主席令第七十四号)自2008年1月1日起施行： 第三十八条　在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 常用的证件资料： 1.建委的立项批复 2.土地开发协议或拆迁协议、拆迁许可证 3.建设项目选址意见书 4.建设用地规划许可证 5.建设工程规划许可证 6.土地使用出让合同以及市政配套费协议书、国有土地使用证 7.施工许可证 8.商品房销售许可证 9.施工承包合同、监理合同、勘察设计合同 10.房地产开发项目手册 11.建设工程竣工验收报告（含建筑工程竣工验收意见书） 12.建设工程竣工验收备案表 13.入住通知单、购房者签署的房屋验收合格书 14.工程投资概算、预算报告 15.工程监理报告、工程进度资料及工程竣工决（结）算报告 16.商品房面积实测技术报告书 17.商品房销售合同或预销售合同 18.土地出让合同及市政配套费协议书 19.合作建房者需提供合作建房政府批文，合作建房合同、协议等 二、会计核算 (一)会计核算流程 1. 成本对象的确定（获取土地开发建设） 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。 成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。 计税成本对象的确定原则 （1）可否销售原则。能够对外经营销售的，作为独立的计税成本对象；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，再分摊。 （2）分类归集原则再分摊。同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异 （3）功能区分原则。某组成部分相对独立，且具有不同使用功能 （4）定价差异原则。因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异 （5）成本差异原则。因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异 （6）权益区分原则。属于受托代建的或多方合作开发的 主管地税机关应当要求房地产开发企业在开工前按照《房地产开发企业成本对象备案表》的格式报备成本对象,据以掌握房地产企业开发产品的类别、位置、占地面积、建筑面积、可售面积、可售套数、是否异地开发等基本信息。 申请改变成本对象的，应向主管地税机关报送规划、设计变更批文等资料。 成本对象与土地增值税清算项目的关系： 2、归集成本阶段 借：开发成本——A---土地征用及拆迁补偿费 ---前期工程费 ---基础设施费 ---建筑安装工程费 ---公共配套设施费 ---开发间接费用 贷：银行存款等科目 如能分清成本对象则直接计入开发成本 　　借：开发成本—XX项目(对象) --XX 　　　　贷：银行存款（应付账款） 　不能分清成本对象的，其支出应先归集整理，随后在各成本对象之间按一定标准分配 成本分配的一般方法： ①占地面积法 ②建筑面积法。 ③直接成本法 ④预算造价法。 3、预售阶段 未完工收到预收款