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房地产管理法规 HLT工作室 1 房地产法规概述 房产：在法律上明确了权属关系的房屋财产 地产：在一定土地所有制下作为财产的土地 房地产：房屋财产和土地财产的总称。 房地产业：指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，包括土地开发、房屋建设、维修、管理，土地使用权的出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押，以及由此而形成的房地产市场。 　　　房地产法规是指由房地产法律、法规、规章规定的，用于调整和指导人们从事房地产开发、经营、管理和服务的行为规范准则。 　　狭义的房地产法，仅指1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，于1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》。 　　广义的房地产法，除此之外，还包括所有调整房地产关系的法律规范的总和，即由不同层次的调整房地产关系所组成的法律规范的有机结合体。 第一阶段（1949～1955年）为立法初期 第二阶段（1956～1965年）为稳定发展时期 第三阶段（1966～1977年）为停滞时期 第四阶段（1978年～现在）为蓬勃发展时期 　　《房地产管理法》第6条第1款规定：“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。”按照国务院批准的建设部“三定”方案，房地产业的行业管理由建设部负责。 　　《房地产管理法》第6条第2款规定：“县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。” 　　《房地产管理法》第62条规定：“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书。” 2 房地产综合开发管理 　　房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上，按照使用性质和要求对土地投入人力、物力和财力，在其上建设建筑物和构筑物的一种生产性活动。 　　房地产建设全过程包括从规划设计、征地拆迁、施工准备、建筑施工、竣工验收、交付使用，到出售、出租、经营管理等生产和管理环节。 　　房地产综合开发是指根据城市总体规划要求，对一定区域内的土地征用、房屋建筑、配套工程及基础设施进行科学地组织，全面规划，分期施工，统一建设，并在竣工验收之后，做好经营销售、综合服务等事项，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益。 　　《房地产管理法》第2条规定：“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施房屋建设的行为。” 　　开发内容，包括开发区的勘测、规划、设计、征地、拆迁、安置、土地平整和所需道路、给水、排水、供电、供气、供热、通讯等工程建设。有条件的地方，还可以包括住宅、生产服务设施、公用建筑、通用厂房等等。 　　房地产综合开发的本质特点是“统一”和“配套”。 　　房地产综合开发计划是国家对房地产综合开发进行宏观调控和管理的主要手段。即要根据国家和地方现有经济实力、投资环境，确定合理的发展速度、水平和规模，使房地产综合开发与国民经济协调发展。 　　2003年8月，国务院印发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 　　1998年7月20日国务院颁布第248号令，发布《城市房地产开发经营管理条例》，其中第十条规定：“确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。” 房地产项目立项，应遵循以下原则： 　　(1)必须严格执行城市规划。 　　(2)必须坚持经济、文化和环境效益相统一的原则。 　　(3)必须实行全面规划，合理布局，综合开发，配套建设。 　　根据法律法规的规定，房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准，符合建设工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定，应对其开发建设的房地产项目的质量承担责任。 　　房地产综合开发的资金来源主要有预算内投资、房地产综合开发单位的自有资金、预收购房人的购房款、利用外资、各种形式的集资和银行贷款。 　　《城市房地产开发经营管理条例》第13条规定：“房地产开发项目应建立项目资本金制度，资本金与项目总投资比例不得低于20%。” 　　《房地产管理法》规定，设立房地产开发企业实行申请设立注册登记制度。 　　建设部于2000年3月29日颁布第 77号令，发布《房地产开发企业资质管理规定》。 7.3 城市房屋拆迁管理 　　城市房屋拆迁是根据城市规划和专项工程建设需要以及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的原有房屋及其附属物，并由拆迁单位和个人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进行补偿