大庆市大同区温舒园可行性技巧.doc

一、总 论 项目名称：建设地点：建设单位： 7）资金来源：本项目建设资金自筹，不足投资通过解决。、国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发2006]37号）； 、《市住房建设规划》(2008—2012年)； 6、《城市居住区规划设计规范》 GB50180—93」 7、《大庆市城市总体规划（2010-2030年）》 8、《大庆市交通体系规划（2010-2030年）》 9、现场勘察和实地调研所得资料1.3 可行性研究范围 1.4 研究结论及建议 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发有明显的效益。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的较高档商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。 1.5 主要经济技术指标 二、 2.1 项目建设背景 大庆市温舒园建设建设项目是在省委、省政府全面实施“民生八大工程”和市委、市政府为“改善城市环境、提高城市品位、造福于民”决策的大环境下提出的，该项目拟建于大庆市大同区内，由大庆海通房地产开发有限公司承担建设任务。 目前大庆市的房地产市场总体上保持了平稳、健康发展。房地产价格与成本和合理利润相匹配，房价始终保持了平稳发展态势。结合国际国内及房地产行业发展周期特征，预计随着20年下半年房地产市场各方的博奕趋于理性以及成交量回升的发展形势下，201年全年将处于平稳期，主要是消化累积的存量房。而2013年，随着国际经济开始恢复，前期大量基础设施、社会保障制度等投资，内外需双引擎将改变传统三架马车带动经济新一轮发展，房地产业下一个发展周期将在此时出现。 “十一五”以来，大庆市的房地产开发投资由2006年的56.6亿元增加到了2011年的414.31亿元，年均涨幅达到48.9%。新建商品房累计销售面积1558.47万平方米，成交金额615.75亿元；房地产二、三级市场活跃，存量房交易面积达到770.97万平方米，成交金额183.32亿元。城市人均住房建筑面积逐年增长，由2006年的34.8平方米增至2011年的40.09平方米，增加了5.29平方米，处于全国领先地位。在房地产业强劲发展的带动下，相关领域和行业，呈现出前所未有的繁荣景象。大庆市商品房销售的增加与供求关系的转变密切。年，大庆市商品房市场供应先抑后扬。一季度商品住宅新增供应出现较放缓迹象，二季度后，商品住宅供应出现了较为明显的上升，新推房源主要集中在大庆东城区，占市场在售楼盘比例为30.14%。整体年上半年，供求关系比例为1:0.81，供求关系基本平衡。随着销售形势好转，开发商推盘节奏加快，大量新盘入市，1月-6月全市的商品房月度供应量为15.96万平方米以上，供应量的增加给购房者更多的选择余地，也促进了销售的增加。 结合国家统计局公布的70个大中城市新建商品房住宅价格指数来看，大庆市的房价总体保持平稳态势。经历了一年的严厉调控，市场上的投资、投机需求得到了抑制。如今，国家对房地产市场未出台新的更严厉的调控政策，也说明了房地产行业处于稳定时期。 ?“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。随着市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，市居民购房除直接居住或自用外，有用于投资保值、增值或出租，这与市市民近几年生活水平很快提高不无关系。此外，长期以来，城市改造、城市转型、旧城区改造拆迁过程中的大量待安置人群，以及调控以来长时间持币观望的消费者，为房地产市场积蓄了大量的刚性需求。销售的回升，使得购房需求者开始担心房价上涨，这种购房心理预期的改变，促进了更多观望者入市，推动了楼市成交的回升。 从以上分析可以看出，的成功开发，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新