范文-国家房地产调控政策的技巧.doc

本 科 生 毕 业 论 文 题 目: 国家房地产调控政策研究 专 业： 行政管理 学生姓名： *** 准考证号： *** 指导教师： ** 完成时间 2013 年 9 月 25 日 国家房地产调控政策的研究 摘 要：本文的研究问题是国家对房地产政策的调控为何总是失败？文章通过笔者所从事的房地产工作经历和收集二手资料，系统分析国家调控政策出台的基本背景、调控失败的原因所在，以及可能产生的非预料性后果。本文的研究发现：公共政策的运作有其自身的产业逻辑，这种产业逻辑运作的机制在于市场调节，而不在于国家干预。国家干预代表一种国家政治而不是产业政治，国家政治会扭曲产业运作的自身逻辑，从而导致产生一系列非预料性的后果出现。 关键词：组织决策 非预料性后果 政府行为  目录 前言 4 一、国家房地产调控政策及市场反应 4 （一）房地产调控的强压期（2010-2011） 5 （二）房地产调控的巩固期（2012-2013） 6 二、国五条调控政策研究及分析 8 （一）国五条政策及地方性实施细则分析 9 （二）国五条调控下的市场反应 11 （三）国五条调控下的企业表现 13 三、调控失控状态下的行业特征 14 （一）调控失控状态下的行业特征 14 （二）政府在房地产行业中的角色探析 18 四、未来发展趋势 14 （一）后续房地产市场发展趋势预判 19 （二）房地产调控的几点建议 20 参考文献： 22  前 言 改革开放以来，我国城市化和工业化水平得到大幅度提高，市场经济高速发展，人民生活水平日渐提高。而消费结构升级、收入提高、人口增长、劳动力流动、消费观念转变等诸多因素增加了房地产市场的潜在需求，促进了房地产业的快速发展，为国民经济的增长作出了巨大贡献。可以说，30余年来，房地产业与经济社会健康发展密切相关，尤其是近几年，房地产市场存在的诸如房价虚高、市场管理体系不完善、运行机制不建全等问题日渐显露，社会供需矛盾日渐突出，更加需要国家出台一系列强有力的政策进行宏观调控，目的是均衡社会供求，使房地产市场发展更规范、更合理。然而，房地产市场作为一种经济行为载体，是动态发展的，国家的每一次调控真的能完全消除房地产市场出现的种种问题么？这就需要对新形势下尤其是党的“十八大”以来，房地产市场出现的突出问题和国家出台的调控政策进行深入研究、分析，以推测未来房地产市场的发展方向和可能出现的问题，及时疏导、防范，进而引导未来房地产市场朝着更加规范、合理方向发展。 新世纪以来，随着居民生活水平提高消费结构升级带动产业结构升级工业化进程加快和城镇化率快速提高，在市场需求状况强烈的刺激下，房地产作为国民经济支柱产业，开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加由于市场经济的局限性，市场失灵供求结构不合理，在房地产行业中出现了许多突出问题使其房价持续增长远远背离其价值而形成房地产泡沫，严重制约了房地产业的健康发展带来了买房难、租房难、生活难等一系列社会问题。为规范房地市场，解决存在的社会问题，国家必须对房地产市场进行干预防止房地产投资过热、房价上涨过快。房地产宏观调控在经济上要实现的总体目标是房地产的总供给和总需求之间的平衡、房地产业与国民经济的协调发展、房地产业发展的市场性与社会性均衡发展以及房地产业的可持续发展。财政政策和货币政策进入调控的开始。总体上分成四个侧重点一是加大供应，二是限制需求，三是加强监管，四是注重保障。开发商一次性公开全部房源。出台巩固楼市调控成果措施全国商品房销售增速呈现前高后低态势70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%二手住宅销售价格同比上涨5.0%。2011年《国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号新国八条)二套房首付款提至须扩大覆盖保障性住房用地将单列二手房交易税按全额征收尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市同时国务院向各地分派房价调控督查组。一线城市房价调控目标集中出台北京新建普通住房价格与去年相比稳中有降深圳和广州则目标一致，即全市新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度GDP增速 资料统计局9、10月未出现传统旺季成交火热的场面，但成交量同比仍高于2011年同期水平50%以上。而三四线城市增长趋势则明显放缓，市场需求有过度释放的迹象，部分热点三四线城市风险凸显，市场严重供过于求，均源于前两年一二线城市重压调控时三四线城市快速夸张所导致的。 综上所述，自2010年至党的“十八大”前，国家