奥园越时代房地产项目整体营销策划方案技巧.doc

房地产营销策划 房估三班第七小组 小组成员：张轩铭（1305010338） 张嘉玲（1305010337） 王亲青（1305010331） 梁 睿（1305010313） 田 雨（1305010329） 重庆南岸区茶园地区区域发展潜力分析 重庆市南岸区茶园新区经过二、三年的发展已初具城市形象，为进一步抓住南岸区在西部大开发、三峡工程中的历史性机遇，保证社会经济的可持续性发展，市、区政府提出扩大茶园新区建设规模，并与长生桥、迎龙、峡口、广阳镇的城镇建设发展统筹考虑，最终形成重庆市主城区东部新区（长生组团）的构想。本次规划力图在重庆市总体规划和特大城市空间发展战略规划的基础上，进一步深入分析研究，为东部新区（长生组团）的长远发展做出科学的定位和预测，以满足其经济建设和社会发展的需要。这就是茶园新区的规划背景，而茶园新区也将在这样的背景下蓬勃发展 商住双线发展，是奥园集团在重庆的发展战略，有“一公里水岸纯洋房社区”为茶园新区居住更新换代，当然得有“一公里水岸西班牙风情商业区”为茶园带来更高尺度财富空间的投资。毗邻茶园综合枢纽换乘中心，临近公交、轻轨线，南岸区区府旁，雄踞茶园新区的政治、经济、文化、娱乐核心区域……奥园兰布拉大道，就是这样一个地方。在独“聚”地段优势的同时，奥园兰布拉大道属全临街、挑高设计户型商业，项目一楼商业楼高约5.1米，如此宽敞灵动空间，业主可随心所欲，自由打造;项目二楼商业约5.1米层高，设计以“退”为进，整层后移自成一街，供人潮往来，尽显商机。奥园越时代地处解放碑向南第一站，位于茶园东南大道与通江大道的交汇处，经东水门大桥，穿过南山隧道，仅10分钟车程即可到达；紧邻轻轨8号线\6号线刘家坪站点（预计今年12月通车），途径2站可达渝中解放碑，3站直达江北嘴，交通便捷；项目地段既是茶园大版图最核心的地带，更是茶园新区无缝衔接解放碑商圈的门户首站，共享南岸、渝中、江北，重庆主城核心三区的城市繁华奥园越时代项目总建筑面积53万方，容积率仅2.0区域发展整体比较落后，配套还跟不上金科世界城约100万人城市中心，涵盖中心商业、高层、洋房等多种物业形态。金科世界城“三隧六桥两轨一道”的交通格局，形成重庆生活黄金中轴，让金科世界城与解放碑CBD，江北嘴CBD核心商圈实现无缝连接。与南岸区行政中心仅以街隔。坐享周边市政中央公园、苦溪河生态湿地公园及茶山公园三园环绕，原生植被茂盛，具有丰富的天然自然生态资源。 金科世界城总体规划为街区商业、居住、生活配套等多功能为一体的城市综合体。总建筑面积约34万㎡。物业形态包含：约5万方中心商业街区、高层公寓、洋房等。现招商中心已正式成立，约12000㎡全国连锁大型品牌“人人乐超市”、全球500强快餐连锁“麦当劳”、全国知名连锁西南片区最大日式料理店“贵太郎日式料理”，泰国情调餐厅“泰棒”，中华餐饮名店“家肴堂”即将入住金科世界城，另有全国知名西餐专家“两岸咖啡”，台式手工精致甜品店“糖立方”，“KK超市正在紧密洽谈中。金科世界城完美周全的商业配套必定助力茶园新区核心区域完成商业格局的全新跨越。 (2) 采购流程不够高效 (3) 项目进展难以掌控 (4) 企业资产流失严重 3.建筑风格： 小高层、LOFT和block商业街共同组成 4.户型特点：一室一厅、二室一厅、三室两厅 5.景观绿化特点分析： 进入小区，郁郁葱葱，只是小小的配上一些小型的雕塑和景观建筑，无论是格调、档次，还是视觉效果，都焕然一新一近小区大门，大片植物印入眼帘，各色鲜花点缀在郁郁葱葱的草地之中，与傍边的喷水池、阶梯、和标识相印生辉。进入通往样板房的小路，无论是极具设计感的灯箱、显眼的路牌，还是具有欧陆风格的路灯，都向我们展示着这个集团空前强大的团队力量。很多植物它们层层叠叠的排在路边，但不显纷乱，不显张扬，有的只是宁静、舒适。小道另一侧，几处温馨的动物雕塑，都在提醒着我们，金科会我们带来的居住思想，就是温馨，舒适。三隧：约20km速达江北CBD、毗邻南坪商圈，至解放碑CBD仅约18km。经真武山隧道至南坪商圈仅约10分钟，慈母山隧道至江北嘴CBD15分钟，南山隧道（预计2013年通车）连接东水门大桥通达解放碑CBD20分钟。双轨：轻轨6号线（预计2013年通车），轻轨8号线（规划）均在项目周边茶园南站下车公交线路：345、170、171、172以及南长线、南迎线6条公交线路与主城各区快速相连，再加上175、176路两条环线一共有31辆大巴车（无人售票，采用一票制，全程两元，可使用IC卡，早上7点开班，晚上7点收班）每五分钟一班车。幼儿园：南坪实验幼儿园 中小学：天台岗小学，十一中（即将入驻），龙门浩职业中学、长生桥中学、珊瑚实验中 大学：工商大学分校 商场：新世纪 医