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地王国际广场推广策略建议书 （住宅） 光大地产 营销策划中心 2004年2月28日 市场环境概述 东纵大道区域房地产现状概述 地王广场项目周边区域为东莞市商业中心区，历来以商业开发为主、写字楼为辅。在东莞购房者的观念上，本项目周边区域的居住选择不多，而投资意向较强。 写字楼产品层面上困难较大，国泰中心写字楼中小面积的单位表现较好，剩余的多为300多平方米的单位。即，写字楼的销售状况不尽人意。 项目周边购房消费者初步分析 项目周边居住者基本上都是老居民和租房者。居住环境的习惯促进老居民在地王广场的购房行为；老居民要么都已经购买2~3套住房，要么经济能力有限近期不再考虑购房。租房者中，以中低收入人群为主，购房能力有限。 在写字楼调查中，本项目周边的公司多为小型商贸公司，周转资金不宽裕，购买写字楼的可能不是很大。况且，大部分公司对于写字楼的选用以租为主，区域分布上以东城大道为主要聚集地。 项目概况 总户数 架空层建筑面积m2 公共面积m2 公共空中花园建筑面积m2 建筑面积m2 总建筑面积m2 1区 １８０ ２５４７．７０ ３５９６．２３ １１１６．６ ２７５１５．２７ ３４７７５．８０ ２区 １１８８．１８ ３２７３．４８ ２１５２１．３４ ２５９８３．００ ３区 １２０ １６６５．０２ ２４０２．３９ ７２８．７６ １８２４９．２０ ２３０４５．３７ ４区 １７６ ２０３８．１４ ３７６３．３３ ９９０．５４ ２４７５９．２４ ３１５５１．２５ 4 区共 476 7439．04 13035.43 2835.9 92045.05 115355.42 项目相关经济技术数据 项目规划特点 本项目住宅以大概140、160M2/套的大面积高层住宅为主，户型方正实用，基本南北朝向，均好性较佳。在四层平台设置大型空中花园，为住户提供休闲平台；每户均设计有入户花园，作为居住空间和外界的缓冲区，体现人性化生活理念。 项目地段功能及周边配套状况 地王广场位于东莞城市中心的黄金商业圈，路北已建有东湖花园商业街，东湖酒店、沃尔玛购物广场、时尚电器城、罗沙大厦等，历来是商家必争的战略据点是东莞传统商业旺角。用地西面紧临东莞市人民公园，拥有优美的自然环境。周边集中了东湖花园、雍华庭、聚福豪宛、愉景花园、盈锋广场等数十个现代高尚住宅区，居民生活水平高，消费能力强。 项目内部配套功能 地王广场负一层为大型地下停车场，首层至三层为超大型综合购物中心， 14栋19层的高层住宅和1栋25层的写字楼。设有观光电梯1-4区(16台):1区六台\2区写字楼\3区四台\4区六台，客梯11台,货梯1台,自动扶梯30台。四层设置平台空中花园、每户设置入户花园、一梯四户，8、12、16层设有空中花园、其它配套还待定。 项目优劣势分析 项目优势分析 周边社区成熟，生活配套完善 临近沃尔玛和地王广场，商业、生活更方便 靠近人民公园，空气更新鲜，休闲、锻炼好去处 高层楼房，景观视野和空气佳，受地面影响少 大型业主专用空中花园，享受尊贵公园式居家环境 商业中心地段，升值潜力明显 业主子女可以入读优秀学校莞城中心小学 项目1千米半径范围内没有同质竞争对手 光大地产出品，质量和实力的保证 项目劣势分析 项目地段属商业中心区，周边居住氛围略显不购浓 项目南侧是老式住宅区，景观效果不佳，对项目形象也有一定负面影响 项目为商住结合地产，而非纯住宅社区，居住会受到一定的不良影响，管理上也可能存在一些不便 项目用地成本高，导致总体开发成本和销售价格便高 户型面积多集中在150平方米/套以上，加上单价高的因素，提高了购房门槛，减少了目标客户群总量 项目停车位配比少，住户停车不便 项目机会点分析 以地王广场商场的成功开业和热闹人气，提升项目商业价 值，促进住宅和写字楼的顺利销售 做好四层平台的空中花园，充分利用人民公园，弥补项目地面空间小、绿化少的缺陷，增加项目销售砝码 光大物业管理，具备多年管理经验，在本地享有很高的声誉，为住户、商家提供安全保障 充分利用好沃尔玛购物广场和地王广场商业配套，为住户和商家提供便利 户型集中在150M2/套左右，在客户层面上可能迎合东莞本地“人以群分”的居住习惯 项目威胁点分析 项目地段目前不是居住的理想社区，在购房观念上会产生一些冲突，从而影响项目销售 东湖花园仍有一定量的存房，金牛花苑为在售楼盘，对本项目都将产生客户分流影响和价格竞争 市区内同质楼盘销售难度大，存货量大，对项目住宅有客户分流及有可能降价竞争等负面影响；例子：金月湾花园、东城中心等 项目市场定位 项目功能定位 根据本项目的地段、周边环