房地产估价师考试-开发经营与管理2【参考】.doc

窗体顶端 第二章? 房地产市场及其运行 ? 考试要求 ?? ?1．掌握房地产市场的含义、运行环境，影响房地产市场转变的社会经济力量和房地产市场的参与者； ??? 2．掌握房地产市场结构与指标； ??? 3．掌握房地产市场的特性与功能； ??? 4．熟悉房地产空间市场与资产市场； ??? 5．掌握房地产市场的周期循环； ??? 6．了解房地产泡沫与过热； 7．了解房地产市场的政府干预。 ? 第一节? 房地产市场概述 ? 知识点一、房地产市场的含义 1.传统意义上的房地产市场是指从事房地产交易活动的场所。 ???? ????→扩大为一切途径和形式的交易活动安排 2.房地产开发经营与管理活动中涉及的房地产市场是指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。 例题：关于房地产市场，下列说法不正确的是（?? ）。 a.房地产是一种特殊的商品，不可转移性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别 b.房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前的房地产交易活动 c.虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为 d.房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成 答案：b 解析：本题考核的是对于房地产市场概念的理解 ? ? 知识点二、房地产市场的运行环境（常考点） 房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的综合。 根据这些影响因素的性质，可将房地产市场的运行环境分为： 运行环境 主要影响因素 社会环境 人口数量和结构、家庭结构及其变化、家庭生命周期、传统观念及消费心理、社会福利、社区和城市发展形态等。 政治环境 政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性，政府及公众对待外资的态度等 经济环境 经济发展状况、产业与结构布局、基础设施状况、工资及就业水平、家庭收入及其分布、支付能力与物价水平等 金融环境 宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等 法律制度环境 土地制度、产权制度、税收制度、住房制度、交易制度和城市发展政策等 技术环境 建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步，信息技术和节能减排技术、可持续发展技术和应用等 资源环境 土地、环境和能源等资源约束 国际环境 经济全球化和国际资本流动 ? 例题：由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政治因素，是影响房地产市场发展的（? ）。 a.? 基本因素? b.首要因素? c.一般因素? d.重要因素 答案：a 解析：本题考核的是房地产市场的运行环境中的基本因素 知识点三、影响房地产市场转变的力量 （一）金融业的发展 金融资本供给的决策→房地产市场的价格→市场供给及人们对房地产价格和租金水平的预期→市场空置情况及实际租金水平的变化 （二）信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善 大大缩短了不同物业之间的相对距离，推动了不同地域消费品的交流，降低了劳动力的沟通成本和时间费用。 （三）生产和工作方式的转变 使房地产空间服务需求特点发生了重大改变 （四）人文环境的变化 使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化。例：老年住宅、青年公寓、第二居所和季节性住宅等 （五）自然环境的变化 城市环境污染、农村人口大量涌入城市所产生的社会问题等导致住宅郊区化；环境问题和社会问题的解决、土地资源的约束，使城区内住宅重新受到青睐。 （六）政治制度的变迁 政府对房地产市场进行不同程度的干预。例：土地制度、产权制度、税收制度、金融制度等 ? 例题： 影响房地产市场转变的社会经济力量有（?? ）。 a.自然环境的变化? b.房地产价格政策? c.政治制度的变迁? d.信息、通信技术水平的提高?? e.传统观念及消防心理 答案：acd ? 知识点四、房地产市场的参与者 （一）土地所有者或当前的土地使用者 在我国，城市土地属于国家所有，地方政府作为国有土地所有者的代表是其辖区范围内的唯一土地供给者； 同一开发地块上的当前使用者越多，对土地开发的影响也就越大 （二）开发商 目的 通过实施开发过程获取利润 主要区别 其开发的物业是销售还是作为一项长期投资 开发项目类型 根据自己的特点、实力和经验，所选择的经营方针有很大差别 经营管理风格 有些开发商从规划设计到房屋租售以及物业管理，均聘请专业顾问机构提供服务；有些开发商均由自己负责 （三）政府及政府机构 有制定规则的权力，有监督、管理的职能，有些方面提供有关服务； 房地产开发投资者对政府行为而引致的影响相当敏感：“经济调节器”、财政收入来源、国家政治取向。 （四）金融机构 房地产开发过程