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八种武器，巧妙购买二手房 文/徐美娴 ? ? 一、预备役：二手房基础知识 好房子太贵，便宜房子太远，又好又便宜的房子――已经有主了。所以，我们要买二手房。交通便利、物业成熟、总价偏低、立即入住，这些都是二手房走俏的原因。 要购买一套二手房，你需要经历的流程有： ? ? ? ? ? （上图为通用流程，具体交易环节由买卖双方在购房合同中详细约定） ? ? ? 假设以首付30万元，商业贷款20万元（20年期），购买了房龄3年、面积75平方米，总价为50万元的二手房。该房原价30万元，卖方没有贷款，其间装修费用5万元，则在整个二手房交易的过程中，买卖双方需要支付的费用有（单位：元）： ? 买方 卖方 交易契税 总房价×1.5%（普通）-3%（非普通） 7500(普通住房) / 0 合同印花税 房价×0.05% 250 房价×0.05% 250 中介费* 房价×1％ 5,000 房价×1％ 5,000 营业税 / 0 房价×5.55％ 27,750 个人所得税 / 0 利润×20％ 30,000 手续费、登记费、见证费、配图费等相关费用 房价×0.2％左右 1,000 见证费 500 贷款利息 基准利率 154,941.37 / 0 总计 ? 168,691.37 ? 63,500 ? 瞧，这就是除了房款外，你还需要额外支付的。现在，让我们做一次抠门大仙，看看怎样巧妙省下2-5万元来。 ? 二、攻坚战：二手房最省钱的8种武器 ★ 常规武器：避税 众所周知，当卖方遭遇高额个税，一定会把税负转嫁给下家。所以，二手房交易中，买卖双方都会倾向于打打“擦边球”。但是在此之前，一定要学会判断，哪些避税方法是可行的，哪些会隐藏较大的风险。 ? 降低交易总价。非普通住房需要缴纳3％的契税，普通住房只需1.5％，所以，如果是在一些成交价格作为“普通住房”标准的城市，如上海，切记把成交价格砍在“普通住房”线内。如果谈判有难度，不妨和卖方商议，将套内电器、家具等，另行签订转让合同，以此来降低总价。 省钱度：总价×1.5％??? 风险度：*??? 娇点提醒：强征个税之后，也有不少人用“阴阳合同”，即申报时大幅降低总价的方法来规避个税。但事实上，如果房地产管理部门认为成交价明显低于房地产价值，会委托评估机构进行估价，并以估价作为缴纳税费的依据。 ? 拖延过户。为了凑满“居住5年”，市场上“发明”了多种拖延过户的办法。诸如：先租后买（双方签订租赁＋购买合同，约定到期后过户）；合同公证（双方签订购房合同并在公证处公证），等等。这样在双方诚信的情况下，可以规避营业税、个人所得税。 省钱度：总价×5.55％＋利润×20％??? 风险度：**** 娇点提醒：在法律上，房产证是优于购房合同的第一证据。如果到了约定交易的时候，卖方反悔，或者转售、抵押他人，买方都很难主张权利。即使预先将房产证扣留，也很难确保安全，因为卖方可以声明产证丢失，补办一张。 ? 特殊转让。在实际操作中，还有一些特殊的交易形式，为一部分中介采用。例如：假赠与（只需缴纳4％的契税，可以规避契税、营业税和个税）；假继承（需缴纳少许登记费用，可规避契税、营业税和个税）；假抵债（买卖双方签订假借款合同，卖方自愿将房产交买方抵债），等等。 省钱度：总价×1.5％＋总价×5.55％＋利润×20％??? 风险度：***** 娇点提醒：这些交易形式实际上是逃税行为，交易过程中任何一方反悔，或者房产有瑕疵的话，利益受损方都不能得到法律的保护。此外，在假赠与、假抵债等交易中，如果卖方在买方付款后将房产再度出售或者抵押，买方的权益也不能得到保障。 ? ★金融利器：优惠利率 以贷款20万元、20年期计算，贷款利率相差0.1％，累计缴纳的利息就要多上2600多 元。所以，争取优惠的贷款利率，并尽量用足银行的新型金融产品，是二手房省钱大法的关键。 ? 公积金贷款。目前公积金贷款利率，仅为4.59％；而按照现行6.39％的商业贷款利率， 即使执行0.85的浮动下限，年利率也达到了5.43％。以贷款20万元、20年期计算，公积金贷款利息累计优惠额22288.29元，为总贷款金额的11%。 省钱度：全部贷款金额×11％?? 风险度：0 娇点提醒：为了鼓励二手房发展，各地的公积金贷款政策普遍比较宽松，多数城市的首付成数已经降到30％。需要注意的是一些城市会要求贷款人在贷款之前连续缴存1-2年的公积金，所以，如果准备在买房之前辞职，建议你先关注一下当地的公积金贷款政策。 ? 直客式贷款。通过中介申请二手房贷款，往往需要缴纳贷款金额1％-2％的担保费。所 以，条件许可的买方不妨选择直客式贷款，即购房者直接向银行贷款的模式。目前北京、上海、四川、广东等地的中国银行、建设银行、工商银行、光大银行、招商银行