闵行虹桥商贸城项目市场不研究报告1041367906.doc

目 录 1 市场综述 2 1.1 上海房地产行业投资分析 2 1.2 闵行区域市场分析 3 2 商业物业市场分析 4 2.1 上海零售商业网点调研及趋势 4 2.2 上海购物中心发展现状和趋势 7 3 办公物业市场分析 11 3.1 上海写字楼市场总体趋势 11 3.2 地块周边办公物业个案研究 11 3.3 办公物业市场定位分析及租金售价建议 12 4 酒店物业市场分析 14 4.1 上海酒店市场总体趋势 14 4.2 地块周边酒店物业（酒店、服务式公寓）个案研究 15 4.3 酒店物业市场定位分析及售价、平均日租金建议 16 5 区域及项目分析 17 5.1 区域内大型商业项目研判 17 5.2 项目地块分析 18 6 项目定位及规划 21 7 .项目设计方案和投资估算 26 7.1 投资评估模式说明 26 7.2 财务测算偏差和采用数据说明 27 7.3 项目评估结论 27 8 .结 束 语 31 市场综述 上海市2005年起受国家宏观调控政策影响，房地产市场正在稳步回调，但是影响较大的仅为商品住宅市场。受到国家拉动‘内需’战略的影响，整个零售商业、旅游、服务性行业均取得了较快的发展，也同时吸引大量资金投入到办公、商业及酒店物业的市场开发和买卖中。 至2005年末，上海零售商业网点面积已经达到3,200万平方米，居民人均零售商业面积约1.8平方米，按照当前市场在建的工程量预计，2007年将达到4,000万平方米，拥有人均2平方米的国际发达城市人均零售商业面积标准。 上海房地产行业投资分析 来源自上海市统计年鉴及统计公报 2005年，本市房地产开发投资增幅逐季回落，全年投资1,246.8亿元，增长仅6.1％，增幅低于全社会投资8.7个百分点。其中，受到国家调控政策打压，住宅投资全年投资920.8亿元，增长仅2.2％；但是办公楼和商业营业用房开发投资不降反增，增长分别达到了22.7％和30％。 进入2006年，随着调控的深入，上半年住宅投资仅有375.1亿元，同比下降了7.8％，办公楼开发投资也开始显著下降，同比仅增长了5.7％；但是商业营业用房开发投资依旧被市场看好，众多的开发商仅上半年已经投入73.8亿元，同比强劲上扬了26.8％，已经接近2004年78.9亿元的投资额。 闵行区域市场分析 随着闵行区将交通枢纽战略列入必威体育精装版的区域规划，项目周边交通动脉即将被打通，规划轨道交通10号线、高架道路、虹桥综合交通枢纽即将开工，区位优势良好，此区域正在导入大量中高品质居住人口。另外在沪日本人、韩国人、台湾人的一半左右居住在此区域，多元化的人群产生了多层次的休闲、娱乐、购物消费需求，目前该区域内缺少高标准的商业配套设施。 闵行区至2005年底已建购物中心面积约30万平米，在建的则高达约70万平米，建成后总面积将排上海第一。此区域周边已经形成上海西南的大卖场、家电卖场、建材家居卖场聚集地。伴随着‘巴黎春天’百货入驻七宝龙城购物中心，区域零售业态又上了一个档次，但是综合休闲、娱乐、购物、消费类的一站式购物中心还未出现。 ‘吴中路’沿线的定位一直以来都在不断地修正和变化，近期又提出了‘现代商务楼宇区’的新思路，并逐渐呈现规模。另外由于区域位于漕河泾开发区和虹桥开发区之间，有一定的商旅短期住宿需求。 闵行区交通枢纽战略的提出，为区域内现171万常住人口的出行带来了福音，同时也加快了闵行融入中心城区的步伐。为前几年大量新建住宅而配置的商业、服务设施将在未来的一、二年间集中面世，且有更大量的商业布局正在规划之中，可以发现当前闵行区商业发展的重点偏向了中北部。 商业物业市场分析 上海零售商业网点调研及趋势 2.1.1 上海零售商业网点面积总量趋势 2005年上海零售商业网点面积已达到3,200万平方米，按常住人口计算，居民人均零售商业面积为1.8平方米；预计2006年达到3,600万平方米左右，居民人均零售商业面积约1.9平方米；2007年达到4,000万平方米左右，居民人均零售商业面积约2平方米。 上海市零售商业网点面积总量趋势图，来源自上海商业经济研究中心 2.1.2 2005年-2007年新增大型零售商业结构分析： 按项目规模分：10,000-50,000平方米规模的商业项目较多，占53％；50,000-100,000平方米和100,000平方米以上规模的商业项目分别占到了16％和15％； 按投资商类型分：民营企业投资占80%，其他国有和外资企业投资各占20％； 按业态类型分：大部分项目业态选择与经营定位较模糊。业态定位不明确的项目占68％，其中2/3（约总量的45％）在郊区，说明上海郊区零售商业网点发展出现一定盲目性，开发与经营功能相脱节，政府要加强规划引导并推进招商