阜宁项目风险投资项报告.doc

中国·项目可行性研究报告分析 编制人：李强 编制年月： 2007-11 一、总体规划建筑原则 1、项目综合定位项目整体定位在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。高绿化低密度； 综合服务配套设施齐全； 户型设计适合“升级换代”居住要求； 体现小区独特的整体建筑风格总平面布局总平面图略呈长方形布局，保证日照间距在0.8H之下，采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利用不规则地形布置球场和休息厅，小区设两个主出入口；对于临街住宅，采用双层隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。建筑方案总体构思建设地块路段，基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区。同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准如下： 1、套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间； 2、平面布局合理，体现食寝分离、居寝分类的原则，并为住房留有装修改造余地； 3、房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高12个等级； 4、根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨； 5、合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰； 6、管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、电视、空调机专用线路； 7、设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又使实际的面积大大超过建筑面积；8、垃圾袋装化（即垃圾不落地工程），自行车就近入库，预留汽车停车车位； 9、住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套； 10、有宜人的绿化和景观，人均绿化面积达到0.81.0㎡，体现节能、节地，保护生态原则； 外立面建议采用现代风格，多采用钢铝及玻璃材料，整体设计保证室内空间的通透，如楼梯间设计可采用全落地窗，外挑式阳台栏板选用玻璃或钢铝线条。 建议外观表现重视细节塑造，以时尚、通透为设计要求。立面材料以高质量彩色涂料为主，结合玻璃、新型轻质栏杆的表现，通过阳台、天棚、凸窗将外立面的立体造型塑造得更为丰富。 4、景观布局 小区景观建设采用区间景观与道路景观相结合的方式进行，提倡景观匀质分布的小区形态。 小区主要景观沿道路分散布局，以匀质的景观空间渗透入每家每户，使小区每个组团都能享受到公共景观。 沿道路景观设计力求以层次感打破道路景观的单调性，以多变丰富的景观设计，道路更富层次感、及变化活跃了整个小区的氛围。 组团绿化景观以公共广场、水景、绿化为主，使小区景观的节点更加靠近每家每户。 4.1、中心景观： 绿景、休憩区、雕塑结合会所，使得中心景观面表现力更强。中心绿地带可设立休闲桌椅，配以动态的雕塑小品；圆形硬质广场位于地块的正中心，融合喷泉、透光休闲亭廊、戏水区，形成区内别具特色的休闲场所。 公共区域的融合表现 休憩区融入趣味性 4.2、宅前景观 绿化景观结合适当的小品景观组合成宅前景观，各个区域景观点依托充满趣味性的步行小道相连，以独特的方式将点、线、面的有效塑造发挥到极至。在道路、景观组团的各交叉部分，形成了各式各样的景观点，以绿化、雕塑为主题的小品组团幽静雅致，适于观赏、休闲。 融合景观的宅前道路 点、线结合的交叉点自然过渡构成特色景观面 情意浓浓的雕塑小品 5、交通组织 入口：主入口设于迎滨大道，次路口设于204国道。西面次入口主要作为小区的车行入口。 道路：交通道路以尽量减少交通动线为基本，内部交通道路宽6米；宅前步道经过人行流线上的分析，划分出来的绿化和小品景观以不同的主题出现，使得整个小区构成了完整、通达、人性化的步行环境。 停车