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项目投资环境和市场研究 1．42产品定位、目标客户定位 一、产品定位： 以“特”式为主题，主力营销中国概念、老北京传统和各地具有民俗特色的商品；以大卖场、电影城、大型百货超市、大型餐饮、特色美食街和大型休闲区域为牵聚人潮的核心；以天桥传统文化的博展和表演为色彩，建立一座足以影响到北京南部地区乃至全北京城、全中国的大型特色主题购物休闲中心；并成为世界知名的北京旅游购物新的景点。 国际上一般成功的商业中心都具有特式主题，人们可以在不同的期间去不同特色的商业中心相聚、游乐、购物，消遣空余时光。 天桥市民广场，要有什么特色呢？我们认为： 项目投资环境和市场研究 必须具备吸引人潮的主力客户： 大卖场；（如家乐福超市、国美电子城、或百安居家饰市场等）；娱乐城（如电影城、电子、电动游戏城、时尚活动、儿童乐园等）；美食城（如美食街、地方小吃风味店和大型知名连锁餐饮）；老北京特色商业：（1-2层室内步行街特色商铺区、摊位式售货区）建造一条环通商场底层的特色商业室内步行街，仿照美国拉斯维加斯一条举世闻名的室内步行街，按北京天桥的特色，加以老天桥的文物陈列展示在步行街内的镶嵌，形成整个商场的亮点，起到吸引人流、流通人流的最佳作用。在步行街里，我们计划安排一些特色商店来完善步行街的作用：老字号商号；传统工艺（古玩、古具、古乡古色特产）；传统小吃（干货）；传统和特色衣、帽；传统首饰（金、玉、钻、宝石）；传统文化（博物展示、艺人临街现场表演），挖掘已失传和已无露面的老北京商业模式； 项目投资环境和市场研究 中国特色：（2层商业步行街特色商铺区、摊位式售货区） （考虑到将成为新的旅游点，有不少外国游客的原因）工艺品；旅游纪念品；各名胜地方旅游宣传品（店）传统作坊；各地民族服装、饰品。 天桥传统摊位：（1-2层层摊位式售货区） 北京商业市场以小型、特色和传统商品销售为主流。天桥是传统商业老区，以摊位经营为主，所以考虑部分区域沿用这一传统模式。装修以老天桥的青石路面和小商铺位为主体形象，配以香港式的缤纷色彩局部吊顶和门面设计，把小商品市场建成为既有特色又热闹的天桥商业老街：小商品市场；家庭珍藏品；家居用品；小家电；个体、个人化有特色制作品； 项目投资环境和市场研究 世界民俗特色商品：（1-3层特色商铺区） 天桥原来也是一个全开放的市场，各地商品流入陈销，因此也会有不少境外商品注视这个市场，我们可选其特色，取其高租金。 香港免税特色商品；各国民俗特色商品；进口主题商业性商品（如化妆品、美容品、营养保健品、名牌特卖场等）； 吃和玩：（4层餐饮娱乐区） 建造一条中、西美吃街，以传统和现代分别不同的装修风格，以传统小吃总汇和外国食品特色为美食街主题，吸引人流集中到此一尝所闻所愿，令人在味和观方面都留下深刻印。同时，以电影城为带动龙头，配以电子游戏、电动游乐、儿童乐园、小型游乐场、休闲保健、KTV连锁店、网吧、音像店等组合成为娱乐区域。目的在提高人潮感观的兴奋点和停留时间（平均每人每次停留时间在2.5-4小时）。 由此可见，吃和玩是大型购物中心的人流支柱，人的停留时间需达2.5～4小时。因此我们应该有20～30％的面积作为餐饮、娱乐区域； 项目投资环境和市场研究 大卖场：（地下层商区） 有了娱乐餐饮的吸引力外，大卖场也是的人流牵引力主要功能。1-2个上万平方米的大卖场，平均每天会有数万人次的光顾。加上免费班车接送，远近的居民也会到此。有了人气，又觉得商场商业和娱乐气氛浓厚，大大提高了购物欲望。小商户有了大型商户的支撑，生意就好，租金自然就越来越高。 二、功能布局 基本布局概念： 根据国际上一般的大型购物中心的运营管理经验，总是把主力客户放在建筑的各个边端和角位，目的是把人流平均地分布在购物中心的四处。特别是采用喷淋式的布局，把人流首先引导到顶层或上部，让人流再平均地分散下到各层。因此，我们将把人流大概分成四大主流： 项目投资环境和市场研究 地下：市民广场一期地下1、2层全部约10,500平方米：小商品市场（小商铺）； 二期地下1、2层（部分，约14,400平方米）：超市大卖场； 二期地下1、2层（部分，约5,500平方米）：小商品市场（小商铺）；起到吸聚周边居民和北京南部郊县的顾客的作用。 地面： 4层：餐饮娱乐层：包括仿古美食街、自然景观美食街、知名大型餐饮店、知名卡拉OK店、综合游戏城等；起到牵引商场内的人流往上层的作用。 3层：香港商品和地方特色商品城：包括香港知名化妆品店、运动城、名牌折扣城和特色商品，如古代家居仿制品、京城文化用品等较大面积的商铺。 项目投资环境和市场研究 1-2层： A、分段式特色商业室内步行街，如老北京商业街区（老天桥商街）、老上海特色街区（石库门式）、少数民族特色商业街区（绿化自然环保式）、和欧、美特色商业街区（豪丽繁华型），