《文章-新法规明确公摊面积.doc

新法规明确公摊面积近年来，消费者关于商品房计量方面的投诉呈逐年递增的趋势，其中相当部分就是消费者对公摊面积提出了异议。今年５月１日起，由建设部颁布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》开始实施，对如何计算商品房公摊面积给了一个明确的说法。公摊面积“打闷包” 购房业主存疑虑　　谢老伯一家两年前购置了一套商品房。按照买房时签定的购房预售合同，谢家这套两室两厅的房子建筑面积为１０１．８平方米，其中包括分摊的共有共用建筑面积２０．４９平方米。交房入住后，谢老伯按设计图上标注的各房间面积逐一累加，发现公摊面积达到了２４平方米，比合同上写明的多一些。购房合同附带的《公摊部位说明》上，具体标明了公摊面积包含的楼梯、过道等共用场所。但这些公摊部分的面积各自是多少，具体是怎么测算出来的并没有明确标注。这一点，正是谢老伯对公摊面积有异议的地方。　　房屋买卖双方有争议，购房合同是直接的依据，但是目前通用的房屋买卖格式合同中，并没有明确规定公摊面积的测算方法和具体来源，也没有规定公摊面积出现误差的处理方式。个别开发商利用这一点，做出了一些有损于消费者利益的行为。购房者即使心存疑虑，到最后往往也只能吃下“哑巴亏”。针对这一点，５月１日开始实施的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》针对因开发商多算分摊公共使用面积而引起的纠纷事件，详细制定出了一定的计算标准，从而让百姓在购房时心中有数，减少了开发商对消费者进行欺诈的可能。　　明确面积计量方式 标明公摊部位及大小　　《通知》主要对公摊面积的计算进行了规范，之所以这么规定，是因为房屋面积纠纷投诉最多的是因为产权证没有明确标明其分摊的公共部位或公摊面积的大小，致使一些开发商抓住购房者不明其公摊面积部位及大小，而私自对其进行再次的出租或重复出售，从中再次获取利益。所以，５月１日实施的《通知》就是让购房人能够明确自己所分摊的公共建筑面积的部位及大小，从而有效保障业主的权益。　　有效保护购房权益 测绘单位要负责　　对测量该房屋的测绘单位，在房屋权属证书附图中应注明其名称。由于市场中一些房地产项目曾出现过实测面积与预售面积不符时，法院在判决时找不到责任人，所以文件明确该测绘单位对其完成的房产测绘结果的质量负责，从而有效地保护了购房人的利益。　　建筑面积应透明 计算规定要记清　　在房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，在先前《房产测量规范》未做规定或规定不明确的，按下列规定执行：　　一房屋层高　　计算建筑面积的房屋，层高高度均应在２．２０米以上含２．２０米，以下同。　　二外墙墙体　　同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。　　各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。　　金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。　　三斜面结构屋顶　　房屋屋顶为斜面结构坡屋顶的，层高高度２．２０米以上的部位计算建筑面积。　　四不规则围护物　　阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。　　五变形缝　　与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。　　六非垂直墙体　　对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高高度２．２０米以上的部位计算建筑面积。　　房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。　　七楼梯下方空间　　楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。　　八公共通道　　临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。　　九二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。　　十与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。　　十一室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。　　相关人士同时透露：虽然本次的《通知》对于规范房产市场具有一定的积极作用，但由于对于房屋面积的权属和计算问题的规范，有相应的一系列的法律法规以及技术标准组成，目前的《通知》还不能一揽子解决整个房屋面积计算的问题。真正解决房屋买卖双方对公摊面积的争议，还需要相关法规的进一步完善。 探讨建设部建住房74号文关于建筑面积的规定房地产交易中的面积纠纷一直备受关注，由于国家立法滞后，如何计算商品房的建筑面积（销售面积），成了开发商和购房者扯也扯不清、理也理不顺的难题。为解决这个矛盾，使房地产交易中的建筑面积的计量、测算更加准确、规范，建设部房地产司于2002提3月下发了《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号）（以下简称《通知》），《通知》对商品房的外墙墙体、斜面结构屋顶、不规则