《燕郊东方银座商业广场招商策略方案1.doc

燕郊东方银座商业广场招商策略方案 盈利模式：以招商聚集商家与人气，以商业运营情况作为商业物业增值的基础，确保商业稳定租金。以包租反租的形式最大幅度降低投资者的投资风险，增强投资信心，增加投资回报率，促进商业出售，加快商业去化速度，实现短期内迅速资金回笼，实现盈利。 方案如下：大体上项目分三部分沿街一栋主楼２万平 １.８万平１５６套每套１２０平的商贸区 ５千平交易大厅 招商策略： 一、用主楼带动商贸区和交易大厅发展： 方案１：主楼招商引入大型综合性娱乐城，比如天津东方之珠，采用一票通的政策，内部包括，桑拿洗浴，ＫＴＶ，足疗，保健，自助餐，棋排室，网吧，健身室，台球厅，休息大厅，客房等。 优势：一站式娱乐，一次买票，全项目享……走中底端大众消费路线，消费门槛底。与目前燕郊单一娱乐场所形成鲜明对比，突出自身优势。因为消费低廉，受空间距离影响小，人气聚拢快。 劣势：大型洗浴综合性项目招商难度大。入驻租金会被大幅度压低。项目缺少与之对应的大型停车场。入驻后的装修周期。白天客流少。 综合娱乐城入驻后可以吸引大量人群客流，商贸区部分可作美食广场，大排档及相应休闲娱乐产业与之呼应，形成在广场就餐、休闲，在主楼娱乐休息的消费动线。 方案２：主楼招商引入酒店管理公司，将主楼改造成快捷酒店，产权式酒店，酒店式公寓。对酒店管理公司以抽红的形式支付运营费用，同时以包租５－１０年，（６%－８%）/年返租的形式出售产权式酒店。具体图纸见附表１ 优势：一旦酒店管理公司介入，可以快速使主楼形成盈利， 劣势：周边住宅最低销价４０００多元/平方米７０年产权，对于自居型消费者无优势。对于投资型消费者又有雷捷商业广场作为主力肉搏对象，销售难度大。 以商贸区的发展还带动主楼一起发展 方案３：引入大型专业的宠物交易综合性市场。 优势：１、目前燕郊市场缺少大型专业的宠物交易综合性市场。 ２、目前宠物市场发展迅猛。 ３、宠物综合性交易市场业态广泛，包括，宠物交易，宠物食品，宠物医疗，宠物用品，宠物美容，甚至宠物殡葬。 　　　４、北京东部专业宠物市场空白，只有通州有一个不正规的狗类交易市场。染毛、烫毛、星期狗，镇静狗现象严重。散户摊位不固定，造成大量买主上当受骗后又无法找到买家。而本项目摊位固定，商户聚焦，不单吸引燕郊河北买家，还可吸引北京东部区域买家，幅射范围广，专业，安全卖家舒心，买家放心。 受众面广，不论男女老少都是宠物消费者。６、另类宠物交易量逐年增加，另类宠物符合年轻人个性需求。 劣势：管理难度大 综合宠物交易中心与可兼具花鸟鱼虫，减少招商难度。主楼可发展成为宠物用品大厅，宠物医院。 方案４：商贸区招商引入美食城 优势：周边渔具城，建材城各类钢材经营公司范围内没有各类档次的就餐地点，比如渔具城３７０户午饭只能依靠附近两张个人做盒饭的，中午买饭要排大长队，个人作盒饭普遍反映口味也不好，口感差，冬季饭菜凉的快，影响就餐情绪及身体健康。所以引入美食城部分可作快餐，面向附近工作人群，顺应市场需求。同时燕郊也缺少极具特色，风味多元化的美食集中体验区，做出特色美食城，统一招商，特色美食不重复，做到让消费者足不出城，体验天下美食。 劣势：运营周期长，资金回笼慢。 综合：美食城可分为小吃区，快餐区，西餐区，烧烤区，海鲜区，各区域菜系区（如川鲁粤）。 方案５：以展销会为切入点，继续作清真食品交易城 优势：可以充分利用已有资源，已有政策，已建楼群符合清真食品交易。 劣势：招商难度大，要以会展作为新的起跳点，举办一次成功的展销会难度大。 方案６：建成大型综合性批发市场 优势：１、目前燕效缺少大型综合性批发市场。行宫市场不专业，设备简陋，卫生环境差，其除商圈为综合性购物商场，大型超市，多为零售。 　　　２、建成大型综合批发市场，物价低，可批发，可零售，有性价比优势。 　　　３、坐享与三河商户往来交通之便捷。 　　　４、与燕郊众多购房者提供生活家居一站式购物平台。 劣势：需要和政府配合，把众多周边居民村民散户聚焦到一起。 综合：区域分为：、酒店用品调料厅　、海鲜区海鲜小吃街肉类熟食　 、粮油蛋奶　、干菜蔬菜水果干果　　日杂百货　　 锅炉，机电　民用家具，办公家具　茶叶种子　　 花鸟鱼虫　　１０烟酒饮料，办公用品 方案７：以和政府配合拆迁其它专业市场或综合性市场，来补充本项目商户，定位本项目业态。 无论采用哪种招商方案都需要成立专业招商团队 本项目面积大概为６８０００平米，项目体量为中等规模，确定中等编制招商团队， 　　　　　　　　、招商总监１名 　　　　　　　　、招商经理１名 　　　　　　　　、招商专员５名 　　　　　　　　、文秘１名 招商策划1名 工资待遇：参考周边项目提供住处，住处可将售楼处楼上隔断作为寝