专题-地铁带来的溢价空间有多少.docx

地铁带来的溢价空间有多少？□马力前不久流传甚广的《深圳市轨道交通规划(2012-2040年)》曝光，根据该规划，深圳城市轨道网络远期共规划20条线路，总里程约748.5公里(含弹性发展线路约73.7公里)。同时规划5条城际线路，形成约146.2公里的城际线网，加上国家铁路，深圳轨道交通总里程远景规划将达到1080公里，轨道规模和密度与东京等国际先进城市基本相当。在我们对近几个月深圳房价脱缰上涨唏嘘不已的时候，我们不禁要问地铁口旁的地铁物业现在何如？为了回答这个问题，深圳中原研究中心对过去一年的数据进行分析，结果显示过去一年来龙华线地铁站500米内的地铁物业飙升30.52%，均价达到33793元/㎡，大幅跑赢全市的同期增幅18.85%，甚至跑赢了所处周边的龙华区29.30%和福田区26.22%的增幅。面对如此大幅的上涨，龙华线上的地铁物业具有何种魅力，房价又该何去何从呢？图1 龙华线地铁物业和全市均价对照数据来源：深圳中原研究中心为了更精确的衡量地铁物业在过去一年的表现，我们选取地铁站周围500米内的物业（上梅林站除外）作为衡量标的楼盘，从数据上面看，福田口岸站、民乐站的地铁物业属于成交热点楼盘。民乐站的地铁物业价格增增幅最高，深圳中原成交数据显示，民乐的地铁口物业书香门第在过去一年内的涨幅最高，达到40.68%，其次为白石龙站的三个楼盘中航阳光新苑、万科金域华府、汇龙苑，过去一年的涨幅为37.55%。龙华区的地铁物业普遍表现强势，福田的少年宫和莲花北的地铁物业涨幅也超过了30%。其中上梅林地铁口的物业成交量偏小，受结构性影响较大，单纯从价格角度看参考意义有限。地铁站名称样本楼盘楼盘均价（元/㎡）年涨幅福田口岸天泽花园、裕亨花园、港田花园35891 27.26%福民金怡华庭、辛盛苑、福民佳园、时代星居41648 33.74%少年宫天健世纪花园、深业花园、中银花园33487 37.26%莲花北彩田村、青莲公寓、雨田村43331 53.12%上梅林梅林四村、福贸花园、海康大厦艺丰花园、合旺阁、合正逸园、华府馨居33502 23.35%民乐书香门第30207 26.08%白石龙中航阳光新苑、万科金域华府、汇龙苑30207 30.15%上塘曼海宁34315 35.22%龙华金侨花园、龙泽榕园、锦绣花园33487 30.31%表2 龙华线地铁口物业样本楼盘均价及回报地铁站名称片区片区均价（元/㎡）年涨幅地铁溢价 福田口岸皇岗3797615.64%11.62%福民水围3423810.01%23.73%莲花北莲花4026925.54%27.57%上梅林上梅林3373834.89%-11.54%龙华龙华3028924.82%5.49%上表可以看出，在有统计的几个片区中，便利的交通和良好的周边环境使得福民地铁站周边的地铁物业相对水围片区的溢价最高逾20%，福田口岸地铁站周边的环境相对吵杂，造成周边物业均价比皇岗片区均价低5.5%。地铁对于楼盘均价涨幅贡献最大的片区为莲花北和福民地铁站周边的物业，地铁贡献均大于20%。上梅林地铁站周边因楼盘较为陈旧，地铁对于楼盘价格并未出现正向的影响，其他因素起到了主导作用。可以看出，一般而言地铁附近的物业有促进楼盘价格增长的作用，地铁所带来的交通便利性同时促进了周边商业的发展，为周边居民带来了生活的便利，也对物业的价格形成了正反馈效应，从数据上看，龙华线地铁物业平均会比整个片区的涨幅高出10%以上。图3 龙华线地铁口物业均价和中原成交量走势数据来源：深圳中原研究中心以上各图是龙华线周边物业同所在片区均价走势的对比图，其中较为有代表性的是受交通因素制约较为突出的龙华片区，近年来由于交通因素改善较为明显，龙华地铁站周边的物业价格大幅跑赢整个龙华片区，高出龙华区的5.5%的涨幅也可以认为是居民对于地铁沿线交通便利的给出的溢价增幅。同时，深圳完善的地铁网络会使得地铁沿线交通的便利性呈几何形式增加，龙华线上的地铁物业也将受益于新开通的地铁线，同时日益拥挤的龙华线也将得到改善。深圳规划的20条城际线路，轨道规模和密度空前，更短的通勤时间配合日益完善的基础设施，2016年三条地铁线的陆续开通将会为深圳地铁沿线的发展注进活力，地铁沿线物业带来更高的溢价水平。图4 深圳轨道交通路线图（2030）资料来源：深圳市规划和国土资源委员会专题研究深圳中原研究中心