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加强房地产开发风险管理的研究 　　摘要：房地产开发是房地产开发公司通过一系列程序取得收益过程，是房地产开发公司达到自己经济以及社会目的的活动。由于房地产项目的特性，具有投资过程的长期性、高投入性以及不可移动性等特点，这些特性决定其在房地产开发过程中具有各种不确定性，这些不确定因素就是风险，管理上在不同时期都面临着多种风险和困难，进行全方位、全过程、系统的、动态的的风险管理是一项不可忽视的重要工作。本文首先对房地产开发进行风险管理的意义进行了介绍；其次全面说明和分析了房地产开发各阶段风险如何识别；最后提出了一些科学合理的房地产开发在各阶段风险的应对措施，并对全文进行了概括性总结。 　　关键词：房地产开发；风险管理；风险识别 　　一、房地产开发进行风险管理的意义 　　风险在不断更替和变化，因此风险管理是个动态的过程，需要时刻对风险管理计划进行评价和检查，此项工作需要贯穿公司发展全过程。对房地产行业来说，对房地产开发进行有效的风险管理具有极其重要意义，主要表现为：第一，在长期、动态、复杂房地产开发过程中，能够增强房地产企业的风险理念，对风险做出客观的评估、准确的识别，根据面临的风险及时进行自我调整；第二，可以避免因风险事件突发引起的巨大财务冲击，维持企业生产经营的稳定，为企业员工提供更好的社会保障；第三，可以加强风险损失的控制和防范，建立科学的风险管理机制，提高开发商的风险管理水平，保障开发项目的顺利实现；第四，有助于消除承建商的风险顾虑，增强投资商的融资信心，保障消费者的购房品质，提升品牌信誉度，加强房地产企业与社会各方面的密切联系；第五，有利于政府利用风险机制进行宏观调控，促进房地产业的健康发展，调节房地产的开发地域，保证社会发展的稳定。 　　二、房地产开发各阶段风险识别 　　房地产企业风险管理的基础是风险识别。所谓风险识别就是通过各种手段和方法确定风险事件，并将其整理成文档。房地产开发过程通常分为四个阶段，首先是投资立项决策，然后是土地获得，再者是项目建设，最后是销售管理，在这四个阶段主要任务不同，因此风险表现也不同。 　　（一） 投资立项阶段的风险识别 　　1、项目定位风险 　　在房地产行业，拿地就等于赚钱这个简单盈利模式早已被打破，当今，房地产开发企业要想赚钱必须需要保证项目开发成功，这就需要其准确定位房地产项目。我国城镇住房实现社会化和商品化时间还不长，只有短短的十几年，多数开发企业还存在项目定位不明确、供需分析不足等问题，常出现项目运作的艰难，资金不能及时回收，甚至危及企业的生存。 　　2、宏观经济政策风险 　　房地产行业是国民经济的重要行业，受国家各方面政策影响，例如城市规划、土地管理政策、 国家产业政策、金融税收政策、住房政策等，受国家宏观调控政策的影响很大。 　　（二）土地获得阶段的风险识别 　　1、融资风险 　　房地产开发商最关切巨额资金的筹集问题，筹资措施不当，会造成资金周转困难，筹资成本大幅上升；筹资手段合理，可以降低筹资风险，减少筹资成本。 　　2、土地状况风险 　　土地风险主要来自四个方面：规划设计指标认可的不确定性、社会属性、土地自然属性以及规划部门对土地使用性质。 　　3、征地安置风险 　　我国征地拆迁补偿涉及许多社会和法律问题，基于各种原因，原房地产所有者不愿出售；法规可操作性比较差，法规规定太笼统。 　　（三）项目建设阶段的风险识别 　　1、规划设计风险 　　规划设计风险包括建筑面积、户型比例以及小区整体规划等风险，类似于项目定位风险。规划设计风险是由于建筑、通风空调、给排水、结构、电气和装饰等方案的设计依据不合理，或者是设计参数、设计依据、设备器材选型不合理等，致使建筑工程很难达到预期效果。 　　2、工期拖延风险 　　工期拖延可能会发生在建设阶段每个环节。工期延长会增加管理费用，增加投入资金利息支出；房地产市场状况瞬息万变，工期延长可能会致使开发商错过最佳销售时机。 　　3、项目质量风险 　　吸引客户不能只靠地段，更重要的是地产质量。施工环节是影响质量的关键所在，不确定因素主要为：监理的控制水平、施工方案的选择、承包商的技术水平以及建筑材料的质量等。 　　（四）销售阶段的风险识别 　　1、销售合同风险 　　合同纠纷风险是一种概率较高的风险，风险结果也较大。在销售合同中，房地产交易双方切勿模棱两可，要有明确的规范，因为房地产商品价值巨大，一不留神就会造成无法弥补的损失。 　　2、销售时机风险 　　房地产租售分为预售即时销售和滞后销售三种。预售可以降低开发成本，节省利息，提前回收款。但是一旦房价上涨，就失去了房价上升增加的收益；房地产即时销售受销售价格随机波动的影响很大；房地产滞后销售承担较大资金成本，存在不能及时收回资金的风险。