2008年杭州万科蒋村地块项目产品建议书要素.ppt

一、土地属性分析07号地块 区位资源——新城西规划+稀缺湿地资源=G类客户升级需求 宗地形态——宗地呈矩形，长宽比恰当，竖向无明显特征 交通条件——北、西、南为城市次干道，南北可接入小区 可视景观——除东侧为规划绿地外，四至可见为规划小区 开发强度——规模为居住组团级，人口在3000人以下 10号地块 区位资源——新城西规划+稀缺湿地资源=G类客户升级需求 宗地形态——西南缺角矩形，长宽比恰当，竖向无显特征 交通条件——西、南为城市次干道，可接入小区 可视景观——东侧隔道路绿地可见绿城育华校园， 西南为规划幼儿园，其余周界可见为规划小区 开发强度——规模为居住组团级，人口在3000人以下 两块地的共性： 区位规划与资源条件类同 开发强度类同 差异： 用地07号地较方正，07号地仅以东侧规划绿地为景观核心，10号地还拥有东侧校园景观，但城市交通噪音相对大。 交通，07号地三侧，10号地两侧交通。 小结： 两地块可采纳同样的营销售市场分析结论，具体布置应反映土地属性差异。 二、项目产品需求 营销建议 整体定位为G类客户改善需求 面积区段锁定四个范围： 155（90+65)——特殊的标准四房需求【90面积以下品类】 139——入门的四房需求 175—180——五房的改善需求 225——少数的top客户需求 区段内部套数比例根据经验给出（不再经过销售去化定量分析） 产品力描述 设计参数 面宽分配原则（详纪要） 品类附加卖点 155（90+65)——可合并的两代居 139——小高层的高得房率 175—180——改善型的入户花园 225——178平方米基座的顶层跃 典型户型平面讨论（缺少销售客户反馈修正阶段） 典型户型: 90平米以下面积组合 典型户型参考: 139平方米 典型户型参考: 180平方米 三、用地价值分析 07地块技术指标（报建口径） 07地块技术指标(销售口径） 07地块总图 07地块地下层平面 07地块日照分析 10地块技术指标（报建口径） 10地块技术指标(销售口径） 10地块总图 10地块地下室 10地块日照分析 六、风格意向方案Ａ——新古典风格之/北京 立面主要应用面砖材料，采用柔和的米白色或浅驼色，搭配略蓝色玻璃。基座可应用石材。呈现出高耸挺拔、富于动态但又不失稳重的建筑风格 七、建议和说明 ●由于10号地受日照退界及幼儿园退界影响，容积率无法做足2.2，从成本分摊角度建议倾向获取07号地。 ●由于10号地东侧紧临交通干道，虽有绿城学校景观，但长期居住并不如07号用地，建议倾向获取07号地。 ●现状布局考虑到地库的经济性，并没有在主楼下为停车考虑柱网转换，因此停车配比无法满足销售提出的1：1.6（销售户）的要求。 ●现状布局中使用的户型个别位置需要根据用地条件做微调以满足所有规范和开发目标，暂以原型替代。 ●10号用地中的容积率2.12的方案中对180平方米户型做了面宽的调整（暂未反映在单体平面的修改中） 用地价值建议 ●07号地块以及10号地块接受相邻市政绿地公园及幼儿园的景观资源辐射，可排布大户型； ●07号地块以及10号地块南北间距有限，南侧临街布置小面积户型139平方米，北侧在保证间距的前提下尽可能用足土地，排布90+65品类；中部可排布大户型； ●在用足限高的情况下尽量增加栋距，并围合中心景观 ●10号用地东侧虽有噪声干扰，但拥有绿城育华的校园景观资源，可安排90+65品类 JOYON REAL ESTATE PAGE 报建：938户 容积率：2.2 停车数：924 四、07地块强排方案 JOYON REAL ESTATE PAGE JOYON REAL ESTATE PAGE JOYON REAL ESTATE PAGE JOYON REAL ESTATE PAGE JOYON REAL ESTATE PAGE 07地块空间布局——外部接口 ●07号地块三个机动车出入口分别选择在南侧规划路（两个），北侧规划路（一个） ●07号地块人行主出入口选择用地东南，沿市政公园边界进入小区，结合会馆的设置，有利于创造美好的社区入口氛围。 ●07号地块人行次出入口可选在西侧或北侧。 ●除按规范设置地面停车位外，全部机动车在小区周边设置坡道入库，减少对小区内部干扰。 JOYON REAL ESTATE PAGE 07地块空间布局——内部交通 ●07号地块内部车行（地库满足500台以上地库出入要求）停车后直接通过地库层入户门厅进入各楼栋。 ●07号地块内部人行将通过景观道